太仓博海尚城提案报告.ppt

推广建议 约4亿销售总额，约400万推广费用（1%测算），如何有效节省及使用！ 对上海客户的宣传推广是项目推广的主要渠道，但上海昂贵的媒体费用，使我们显得有点力不从心，上海主流媒体上的宣传推广显然不是本项目所能承受的。 通路分析 传统媒体效果越来越不好？ 地理位置、价格原因 目前来看，报纸，杂志等传统媒体缺乏，很难起到推广作用，而上海通路的传统媒体费用太高 传统媒体效果在下降 传统媒体目前整体竞争激烈，新信息新咨询新渠道都在不断影响其效果，且投放成本居高不下 为什么活动推广组织方式被我们肯定？ 针对性强 活动以取得客户积累为导向，针对性非常强，往往能够跟客户面对面接触和沟通，取得很好的效果 相对费用成本低 相对低的推广费用使得推广的频次自然提升，从而让项目概念和形象有更多的机会被客户了解和认知 我们的操作经验 我们以活动组织为主线的推广方式操作要点一览 紧扣各阶段营销主题 紧密配合销售节点 活动现场控制与项目形象统一 其他传统推广方式[配合到位 看重活动地点选择 活动形式丰富多彩 紧扣上海客源 把上海客源作为推广的主题 区域户外封锁 增强区域项目的知名度和暴光度 放眼上海区域 以上海为推广的主要区域 注重现场氛围营造 接待中心、工地现场和样板带精心打造 推广策略建议 媒体通路组合建议 报 纸 杂 志 电 视 电 台 户 外 网 络 展 示 厅 直 邮 促销活动 公关活动 主要投放通路 辅助投放通路 定点投放 * 博海尚城 前期沟通报告 昆山博业地产 2010/03/27 我们与您共同探求房地产整合之 我们从来不认为房产企划就是单纯的广告表现； 我们坚持市场调研数据为基础进行房地产项目整体运作； 我们坚持由内而外，深入把握目标客户群体的消费动机和消费特征； 我们坚信好的创意将会创造价值； 我们寻求用科学的方法为各利益与矛盾团体，架起一做沟通的桥梁； 在房地产整合的道路上，我们携手与您一路前行！ 无论房地产形势入户变幻 市场 预判 产品 特色 客户 来源 传播 方式 执行 有序 依旧是我们的制胜法则！ 浏河年数百万方的开发量，向来不是为浏河人准备的！ 上海后花园、与上海巨大的房价差距：是成为浏河地产迅速发展的基础。 可以这样说：上海市场的冷暖决定了浏河市场的起伏！ 对于浏河市场我们更关注与上海市场环境的变化。 2010年以来，一系列调控政策的出台，在一定程度上加剧了市场和购房客户的观望情绪。 一、契税政策调整： 二、、贷款利率调整 A:90平方以下普通住房：契税2％ A:首付比例提高 B:90平方－144平方普通住房：契税3％ B:贷款利率折扣取消 C:144平方以上高档住房：契税：5.5％ 银行房贷收紧、国四条、国十一条、国19条……… 调整政策的出台对中小房企有较大的打击作用，2010年实施的新的调控政策虽然一定程度上增加了购房者的负担，但出发点确实稳定房价的再次急剧上升，同时对于中小户型的产品，政策仍然持扶持态势。 在调控政策的影响以及“两会“民众及舆论的压力下，政策层面上的任何风吹草动都能给楼市带来连锁反应，楼市方向尚不明确，观望气氛弥漫。 1、上海部分发展商推迟开盘，供应量相应减少，变相的推高了房价； 2、购房者看的多，买的少，出手谨慎； 3、成交量持续放低，但价格依然上涨（3月上半月较同期降幅约18%，但价格涨幅3.4%） 调控向左，市场向右；市场表现总是与调控有落差，在上海这个具有风向标意义的房地产市场上，地产商仍然呈现乐观气氛： 1、2010年2月上海卖地收入近300亿元，是09年同期的2倍，发展商对申城未来楼市坚定的看好，上海地价仍然有冲高动力； 2、品牌发展商”三高“拿地（高总价、高单价、高溢价），预示未来房价仍然有上升趋势； 3、万科频繁积极拿地，苏州09年延缓开发地块也已今日推出，被市场解读为市场预期已经发生转变。 频繁高价拿地背后，是对未来市场持续看涨的强烈预期，地方频现的背后，彰显的是市场远未达到理性，市场的表现，预示调控政策远未起到调控的政策。未来预示着将会有更为强烈的政策的出台。 在上海房价高企，观望气氛浓厚的情况下，上海外围区域凭借价格低谷以及同城效应等，成为购房预算一般及投资、养老上海客户追逐的对象； 1、花桥延续2月回暖的势头，领跑昆山房市，在城铁轨道交通卖点支撑下，售价达到8800-9500元/平方米水平； 2、受长江隧道贯通和媒体炒作的推动，一向少人关注的崇明楼盘价格上涨到130000元/平方米，当依然难当购房者的热情 ……….. 凭借和上海巨大的房价落差，以及和上海地理上的天然联系，浏河板块，势必将成