第4单元-案例分享 20141203.pdfVIP

唐一与叶辉等民间借贷纠纷执行案—抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理 【案由】民事—＞合同、无因管理、不当得利纠纷—＞合同纠纷—＞借款合同纠纷—＞民间借贷纠纷 【案件字号】 （2012 ）崇执督字第265 号；（2013 ）锡执他字第0001 号 【文书性质】其他文书 【审结日期】2013.10.28 【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院 【审理程序】执行 【民事权责情节】撤销，违约金，建筑物，支付违约金 【诉讼关键词】第三人，合法性，查封，扣押，冻结，拍卖 【来源】 《人民司法·案例》2014 年第4 期 唐一与叶辉等民间借贷纠纷执行案—抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理 【裁判要旨】抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，故银行在仅办理了抵押 预告登记的情况下并不享有优先受偿权。在期房取得产权证书后，抵押预告登记的权利人需要向登记部门 申请转为正式抵押登记，登记部门应根据权利人的申请办理相应的转换登记，而非登记机关主动转为正式 抵押登记。但出于公平、效益价值的考虑，抵押预告登记后，法院对该预购商品房采取了预查封措施，在 房产具备正式登记条件时，应通过一定的制度安排，使在先的抵押预告登记转换为正式抵押登记，从而在 法院查封、处置后得以优先受偿。 【案号】执行：（2012 ）崇执督字第265 号答复：（2013 ）锡执他字第0001 号 【案情】 申请执行人：唐一。 被执行人：叶辉、王书强、江苏省无锡戏江南餐娱有限公司（以下简称戏江南公司）。 2011 年10 月21 日，江苏省无锡市崇安区人民法院因唐一与叶辉、王书强、戏江南公司民间借贷纠 纷一案，裁定查封了叶辉向无锡市吉品置业有限公司购买的无锡市马山梅梁苑12 幢282 单元-1-3 层房 屋。因该房屋未办理产权登记，该查封属于预查封。无锡市房屋产权监理处（以下简称产监处）在送达回 证上注明“太湖梅梁苑12-282 尚未办理产权登记，有抵押”。2012 年2 月6 日，崇安区人民法院就本案作 出（2011 ）崇民初字第918 号民事判决书，判令：一、叶辉归还唐一借款本金350 万元并支付违约金 110 万元。二、王书强、戏江南公司对叶辉的上述债务共同承担连带清偿责任。王书强、戏江南公司承担 保证责任后，有权向叶辉追偿。因被执行人未自觉履行法律文书确定的付款义务，申请人向崇安区人民法 院申请执行。执行中，崇安区人民法院对上述房屋进行评估、拍卖，评估价为268.89 万元。经两次拍卖 后均因无人报名竞买而流拍，现拟进行第三次拍卖。 另查明，2010 年6 月30 日，叶辉与无锡市吉品置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了无锡市马 山梅梁苑12 幢282 单元-1-3 层房屋，面积288.79 平方米，购房款2206412 元。同年7 月9 日，叶辉向 广发银行无锡支行办理住房按揭贷款154 万元，贷款期限25 年，目前尚欠140 多万元。同年7 月29 日，无锡市房产管理局作出锡房预登字第W号房屋预告登记证明，预告登记业务种类为预购 商品房抵押预告登记，预告登记权利人为广发银行无锡支行，预告登记义务人为叶辉。2013 年6 月9 日，叶辉取得产权证，产监处将预购商品房抵押预告登记转为正式抵押登记。 【执行】 本案申请人申请执行后，考虑到房屋未办理产权证以及存在预购商品房抵押预告登记的情形，执行案 件承办人未采取评估拍卖措施，后根据无锡市中级人民法院（2012 ）锡商他字第0002 号批复意见才采取 了评估和拍卖措施。本案采取评估拍卖措施后，广发银行无锡支行于2013 年6 月15 日向崇安区人民法 院提出异议，认为无论是抵押预告登记还是正式抵押登记，银行对房产拍卖所得价款均享有优先受偿权， 请求法院予以确认。同年6 月20 日，唐一向崇安区人民法院申请撤销产监处办理的抵押登记。6 月25 日，崇安区人民法院函告产监处，告知其在法院预查封期间办理正式抵押登记的手续属于擅自处分法院查 封财产的行为，要求产监处在收到函后10 日内纠正上述行为，否则责令其承担相应的赔偿责任。7 月1 日，产监处复函崇安区人民法院称：法律法规明确了预告登记的效力和范围，预购人有权以预购商品房设 定抵押权。根据当前我国实施的商品房预售制度，无锡市商品房预购者以按揭贷款方式购房的占商品房交 易总量的60%-70%，产监处自2007