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【北美购房网】 美国房产中介其实更像是律师和代理人 据上海市消保委公布的最新调查显示，在房产中介行业中，仅有 11%的消费者 表示满意，高达 84.8%使用过中介服务的消费者遇到了消费纠纷，却只有 21.6% 的消费者“胆敢”维权。事实上，传统房地产中介一直存有不少问题，行业乱象 丛生，房源信息不符、在售房源虚标房价等现象屡禁不止。消费者对房地产中 介的满意度低，原因就在于房产中介商承诺不履行、信息不透明、费用不合理 等。上海消费者保护协会的新闻发布会就曾曝光了两起投诉案例，引发轩然大 波。 相较之下，美国房产中介已经过多年发展，形成了一整套成熟、正规的行业体 系。在美国当房产中介，不是一件容易的事。 美国房产中介 房产经纪人在美国是一个较为体面的职位。有数据表明，90% 的房产经纪人都 有大学学历，而且 45% 的人还拥有学士学历，20%的更有私人助理。在美国房 产市场较为景气的年份，房产经纪人的收入也较为可观。随着工作年限、经验 的积累，美国的房产经纪人的收入也水涨船高，从业多年的经纪人的年薪比医 生、大学教师等的还高。 中介更像律师和代理人 房地产是美国经济很重头的一个产业。据说美国 GDP 大约有 20%是由房地产及 其相关产业创造的，原因是美国人喜欢搬迁，喜欢不断地换房子，这样房屋需 求就相当大，促使房地产交易盛行。 在美国，一般来说，如果你想卖掉自己的房子，会委托一家中介。 签订委托协议后，这家中介的某位员工就成了你的全权代理——房产经纪人， 他(她)会为这套房子印刷出非常精美的铜版纸介绍，里面包括了房屋各种信息： 地址、优势、面积、房型图、价格、地税、管理费等等，同时还附了自己的联 系方式和照片。 同样，买方也需要找一位房产经纪人，一般是帮你搜集各种房源，帮你预约看 房。不管是新房还是二手房，买方与卖方基本都不直接见面，由双方的经纪人 出面，彼此互相博弈。可以说，美国的房地产交易85%是通过经纪人公司服务 完成。据保守估计，美国大约有 100 万人从事房地产这一职业。 中国的买卖双方与中介，更像商家与客户的关系，而美国的客户和经纪人则是 信托关系，有点像律师和自己的代理人。为自己的被代理人赢得买卖交易的胜 利，是每个经纪人的最终目标，因为只有获得一场场交易上的成功才可以为你 带来好的职业生涯和口碑。 我的一位朋友想在纽约买房，第一次看房未果，房产经纪人并未露出丝毫不 满。中途回国期间，他也没有收到越洋电话狂轰滥炸，而是感觉需要的时候经 纪人一直在为他服务，这让他的美国置业过程显得愉悦很多。 得益于住房资源共享系统 上世纪 50 年代，美国的房地产经纪公司的规模一般都比较小，经纪人数一般只 有四五人，大多是夫妻店。为了做成规模，有些公司扩张业务，设立多家分 店，店员普遍增加到了 7-8 人，互相之间开始有合作，共享房源。出于这种合 作的需要，各个公司之间订立了一些简单的行业规范，那个时候就逐渐出现了 所谓的住房资源共享系统。 美国房地产市场的发展在很大程度上得益于这个系统。 住房资源共享系统的建立，首先提高了经纪公司的佣金比例。早年佣金一般在 2%左右，原因是当时经纪公司提供的服务比较少，房源也比较少。共享系统出 现之后，房源逐渐地增加，佣金比例也在不断地增加，如今已经达到了 6% 。 然而在美国，如果商业上形成垄断态势就不妙了，政府一定会不依不饶。住房 资源共享系统完善之后，全美国 90% 的房源集中到房地产中介手中，形成垄 断。为了避免被政府压制，全国中介公司达成默契，固定佣金的比率，也就是 行业自律——无论在全国哪个地方，地产经纪都收取一个比较稳定的，大约是 6%或者 7%的佣金提成，这样做就构不成恶性垄断了。 不过，6%的佣金标准会根据销售房产的类型进行调整，各州之间也有点区别。 通常，独栋独立住宅的佣金率为 3%-8%； 大型商业地产所收取的佣金费则较 低，为 3%-6%；未开发的土地，则高达 6%-10% 。通常，经纪人完成业务后，房 地产机构收取佣金，经纪人可得到佣金的 50%-90%，具体比例由双方共同协议 确定。 需要指出的是，纽约的房屋交易，中介费由卖方出，而买卖双方的中介都能一 起分成，且他们持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套 100 万美元的公寓 为例，可能中介个人到手金额为 1 万美元左右。 人手一册 “买楼指南” 住房资源共享系统建立之后，给买楼的人、卖楼的人省却了一个很大的麻烦： 因为佣金固定了，剩下来就看楼本身价格合适不合适，服务质量满意不满意 了。在房源共享的前提下，卖楼的广