把脉地产营销 第一章.docx

第1章谋势难题1：中国二、三线城市的发展具有什么样的特点难题2：中国二、三线城市房地产发展现状是怎样的难题3：国家宏观调控对二、三线城市具有什么样的影响难题4：未来五年内，二、三线城市房地产行业具有哪些发展机遇难题5：新形势下，大型房企应当如何制订发展战略难题6：新形势下，中小型房企应当如何制订发展战略难题7：如何正确看待宏观调控对二、三线城市置业者的影响难题8：新形势下，地产营销人应该做好哪些准备难题9：三、四线城市的本土开发商和代理商应该如何联盟过冬 地产营销战场本身已是硝烟四起，加之最新一轮已长达两年多的宏观调控，让这个已经战火弥漫的战场显得更加扑朔迷离！北京告急！上海告急！紧接着珠三角告急、长三角告急、全国告急！其实，这是一场房地产新的革命正在酝酿！对于所有地产人来说，看清市场，顺势而为，方为上策！难题1：中国二三线城市的发展具有什么样的特点？ 这是一个大命题，并非三言两语就可以说得清，但这并不影响与大家共同思考一个根本性问题：城市发展与房地产行业发展到底存在着怎样的千丝万缕的关系？ 让我们首先来谈谈中国各类城市的发展特点： 做一个非常形象的比喻：如果把一线城市比作太子的话，那么二线城市（省会城市）则是亲王，三线城市是郡王，四线城市为普通皇子。太子的地位无需多言，无论是宅邸面积，还是幕僚人数均得天独厚，令其他皇子望尘莫及；而亲王、郡王和普通皇子呢，要想提升等级，必须向世人证明其在亲民形象、管理能力、社会贡献等方面卓有建树。于是， “营销自我”成了他们第一要务。 皇子们广纳天下人才可以比作当今社会最热点的词汇——城市化，而建功立业、包装自我则可比作“城市营销” 无论是什么样的城市，他们现在做的事情只有两件：加快城市化进程和进行城市营销。尤其是对于二、三、四线城市来说，这两件事情对于加速经济发展、调整产业结构、增加居民收入等多方面起着举足轻重的作用。 1．城市化进程决定房地产发展空间 1 998年之前，我国城市化率为30%左右，经过几年的高速增长之后，于2000年达到36.22%，紧接着这十年里，城市化率以每年3%～5%的速度增长。根据统计局披露的最新消息，截止到201 1年第一季度，我国城市化率已超过47%，成为30年来城市化率增速最快的国家之一（见表1-1）o 表1-1 中国近十年来城市化率趋势┏━━━━━┳━━━━┳━━━━┳━━━━┳━━━━┳━━━━┳━━━━┳━━━━┳━━━━┳━━━━┳━━━━━┓┃年份┃ 2001 ┃ 2002 ┃ 2003 ┃ 2004 ┃ 2005 ┃ 2006 ┃ 2007 ┃ 2008 ┃ 2009 ┃ 20 1 0 ┃┣━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━┫┃城市化率(%)┃ 37.66┃ 39.09┃ 40.53 ┃ 41.76 ┃ 42.99 ┃ 43.9 ┃ 44.94 ┃ 45.68 ┃ 46.59 ┃ 47.5 ┃┗━━━━━┻━━━━┻━━━━┻━━━━┻━━━━┻━━━━┻━━━━┻━━━━┻━━━━┻━━━━┻━━━━━┛ 数据来源：中国统计局网站 虽然我国城市化率几近50%，但是这与发达国家80%～90%的城市化率还有很大的距离。根据国际惯例，在城市化率低于30%时，城市化率增长非常缓慢，但是城市化率高于30%以后，就会进入一个加速发展期，这个过程一直到城市化率达到70%以上时，才有可能减缓。因此中国在未来的城市化进程中依然还有很艰巨的任务。 我们再将表1-1中的数据拆分来看，一线城市的城市化率现在已经接近60%；二线城市的城市化率只有48%，只达到全国城市化率的平均数；而三、四线城市刚刚进入29%的城市化率。也就是说，二线城市要想成为省域内真正的经济、政治和文化中心，要想成为“大都市刀，还有很长的路要走，而三、四线城市的城市化增速才刚刚开始。 也许谈百分比有些抽象，那么我们把它换算成人口吧。中国目前的总人口约为14亿，若城市化率按照每年1%～1.2%的速度递增，那么每年农村要向城市流入1 400万～1 700万人，其中仅5%流向一线城市（排除一线城市居民回流因素），二、三、四线城市分别约占24%,37%和34%0这些人口每年直接产生刚性住宅需求约450万套，其中二、三、四线城市分别约占108万套、166万套和153万套，当然，这是平均数，经济发达地区要远远高于这些数据。 以南京这样的发达型二线城市为例，2009年，该市销售商品住宅10.5万套，套均成交面积在100㎡左右，也就是说，2009年南京住宅市场的需求量超过了1 000万㎡。而这1