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陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超住宅 “三旧”改造项目 改 造 方 案 编制单位：汕头市好邻居置业有限公司 陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超 编制时间：2013年12月5日 汕头市好邻居置业有限公司、陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办[2009]122号）、汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见》（汕府办[2010]12号）、《汕头市进一步加快推进“三旧”改造项目申报审批操作办法（试行）符五个配套文件的通知》（汕府办[2010]158号）、《关于印发汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见的通知 依据汕头市澄海区城乡规划局出具的规划设计条件书内容，拟改造为涵盖商场、酒店、公寓的商业大厦，改造后的房地产权属分配，30%的建筑面积归属陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超，70%的建筑面积归属汕头市好邻居置业有限公司。 五、土地拟改造情况： 根据区规划局《陈宛儿、陈沛瀚、陈沛超住宅三旧改造项目规划设计条件书》，改造范围内3251.2㎡用地拟按合作改造方式实施。改造规划用地性质为商务用地。 （一）用地规划要求如下： 1、用地位置： 泰安路东侧、324国道西侧。 2、用地性质：商业用地。 3、用地面积：3215.2㎡（4.877亩）。 4、容积率及建筑密度：建筑高度小于等于24米时，容积率≦3.5，主体楼密度≦45%；建筑高度小于等于50米且大于24米时，容积率≦4.5，主体楼密度≦40%；建筑高度大于50米时，容积率≦6.0。主体楼密度≦35%，并满足相关规划要求。含群里的，可在主体楼建筑密度的基础上增加20%，同时满足其他要求。 （二）、建筑规划要求 1、建筑使用性质：商业。 2、建筑退让距离：建（构）筑物应退让泰安路红线不少于2米，退让324国道红线不少于4米，与周边相邻用地红线间距应满足消防间距及通道要求，并符合其他相关规定。 3、建筑间距：多层建筑主朝向间距不少于0.68H；高层建筑九层以下，按多层建筑的间距计算，同时须符合相关规范的要求；十层以上，每增加3米单方向间距增退0.51米。 山墙次朝向（短轴朝向）间距，中高层、多层、低层建筑间不得少于6米，高层建筑与中高层、多层、低层建筑不得少于9米，高度小于等于60米的住宅建筑之间不得少于13米。 ⑷、机场净空限高53米。 ⑸、竖向设计：地坪控制标高为黄基3.2米，可参照324国道人行道现状标高进行调整。 （三）、绿化环境规划要求： ⑴、绿地率≧20%。 ⑵、建筑物的体量、形式、风格、高度、色彩应与周边环境相协调。 （四）、交通规划要求： ⑴、主要出入口方位建议为324国道，倡导人车分流的交通组织方式，并应处理好内外交通衔接。 ⑵、停车泊位：原则应在用地范围内配套商业设施不低于0.4车位∕100建筑面积配建停车场面积，建议采用地下车库或机械停车方式。 （五）、市政设施规划要求： 排水排污应按有关规定处理后，排入324国道或泰安路现有排水排污管道。项目各类管线可接已建324国道或泰安路的管线。 （六）、其他要求： ⑴、项目配套、消防、人防、防震、避雷等设施应按有关规范执行。 ⑵、未及问题，按《汕头市澄海区城乡规划管理技术规定（暂行）》等有关规定、技术规范执行；无相关规定的，按照汕头市城乡规划管理有关规定执行。 六、改造后的综合效果： 1、经济效益分析：经估算，本项目建设投资约1.1亿元，预计总收益1.6亿元人民币，预计收益水平合理，切实可行。 2、行业影响分析：项目地块位置为汕头市澄海区总体战略性规划的商业建筑功能区范围，周围为办公区，该项目功能定位为商业综合体，内容涵盖酒店、商场、公寓、商铺，层高15层。改造项目拟建设二层地下停车场。努力改善澄海中心城区的商业及服务业配套，该项目的成功建设必将促进澄海商业的发展，进一步提升澄海区域的商业功能、改善市民生活质量以及提升消费水平。 3、区域经济影响分析：澄海区中心城区人口密集，工业、贸易业发达，外来高级人才逐年增多，房源较为紧缺，随着工资水平的提升，消费者对高档住房需求加大，随着经济的发展及澄海区支柱产业的品牌化，商业服务用房需求明显，项目的建成将缓解市场需求，同时项目的投入使用将带动全区服务员的长足发展，提供更多的社会就业岗位。 4、宏观经济影响分析：自2009年以来，全国各大中小城市的商业综合体出现积极信号，消费者的消费意愿呈逐步走强趋势，该项目的建成，将为市民提供更多的消费选择空间。 七、改造成本及资金到位情况 1、该地块改造项目估算总成本约为1.4亿元，各项单元工程的内容及其成本估算如下： 序号 项目 金额（亿元） 所占比例 1 设计成本 0.08 5.7% 2 土建成本 0