以权利变换方式进行都市更新之评议.pdfVIP

第14卷第6期 中国土地科学 V01．14，No．6 2000年11月 CHINALANDSCIENCE NOV．，2000 文章编号：1001—8158(2000)06—0002—04 以权利变换方式进行都市更新之评议 杨松龄 (台湾政治大学地政系) 摘要：都市更新是改善都市环境品质，提高土地利用效率，促进都市机能活化的主要工具。台湾自60年代经济起 飞，工商活动繁荣兴盛以来，都市不断成长发展、人口大量集中，昔日都市早期发展地区的建物结构与环境品质已 无法适应社会变迁及都市发展之需要。虽十几年来，政府相关部门透过各种方式，推动都市更新工作，但绩效仍然 不彰。爰此，于1998年11月11日立法通过《都市更新条例》，以“权利变换”方式来推动都市更新之进行。本文乃就 权利变换之精神、要旨予以分析阐述，并就现行《都市更新条例》有关“权利变换”之规定加以检讨，以利未来都市更 新制度之确立。 关键词；权利变换；都市更新；台湾 中图分类号：F293．2 文献标识码：A 1都市更新与民众参与 在争执，因此遭到原所有权人抵触而影响都市更新 台湾近年来经济成长快速，私人投资建设事业 计划施行。 如雨后春笋，政策上如能诱导私人投资于都市更新 对违章建筑物，拆迁时仅发放救济金及补助费， 事业，政府不仅可以减轻经济压力，还可以充分利用 而违章建筑之居住者多为低收入户，以区区救济金、 民间从事营建业之巨大人力资源。同时由于都市更 补助费令其迁居实有困难。因发放标准是根据违章 新中的土地征收、协议拆迁、拆迁补偿、建筑物分配、 建筑兴建的时间确定，从而助长违建户的持续成长， 住户安置、规划设计、建筑管理维护，甚至融资贷款 构成都市更新之阻力。 奖励措施等等，均与人民财产权益关系密切，如缺乏 1．1．2抵偿地领回面积狭小 民众之参与，则执行都市更新计划困难重重。因此如 都市更新计划以“区段征收”方式推展时，依平 何引导民间力量参与都市更新，实为政府施政重要 均地权条例第54条规定：“如经土地所有权人之申 课题。 请，得以征收后可供建筑之土地折算抵付。抵价地总 传统之都市更新方式，由于缺乏民众参与机制， 面积，以征收总面积百分之五十为原则；其因情形特 存在问题如下。 殊，经上级主管机关核准者，不在此限。但不得少于 1．1土地及地上物取得问题 百分之四十”。及行政院函规定，原土地所有权人得 1．1．1补偿标准偏低 领回抵价地及优先买回土地总面积一律以百分之四 政府实施都市更新计划时，除公有土地采拨用 十办理。因此，原土地所有权人认为其买回之抵价面 方式外，对私有土地及地上物之取得，均采“征收”或 积狭小，致使其权益受损，因而阻挠区段征收，更新 “区段征收”方式。征收或区段征收对土地所有权人 计划受阻。 补偿标准，依据平均地权条例第10条规定：土地按 依平均地权条例第54条规定：“依前项规定领 公告现值加成补偿，但因公告现值常低于市价，民众 回面积不足最小建筑单位面积者，应于规定期间内 所得地价补偿费与实际现有权益偏低，虽现今法令 提出申请合并”。但由于都市更新地区建筑密集，地 己规定征收免课土地增值税，但补偿仍无法与市价 价昂贵，权属分散，大部分持有土地面积狭小，土