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企业价值评估中房地产税务问题处理思路探究【摘要】资产基础法是企业价值评估的一种常用方法，随着近年来房地产市场的快速升温，企业拥有的房地产在资产评估中大幅增值已是一个非常普遍的现象，但对于房地产增值带来的增值税、所得税等税收是否要在评估时进行处理一直是评估业界争论较多的问题，本文拟就此问题从评估理论和案例实践角度进行剖析，与同行商榷。 目前大多数评估机构在评估报告的特别事项说明中常有“本报告中一般未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托方在使用本报告时，应当仔细考虑税负问题并按照国家有关规定处理”的语句，以此来规避评估中各类资产评估增减值的税务处理问题。但由于近年来随着房地产市场的升温，大部分企业拥有的房地产在评估时均有较大幅度的增值，对于该部分增值，如果还是和以往一样不考虑税负问题，往往会对企业价值的判断带来较大幅度的偏差。笔者认为，无论从理论还是案例实践来分析，在使用资产基础法评估企业价值时，涉及房地产增值的税务问题应纳入到评估考虑范畴中。 一、从评估理论角度分析是否应考虑房地产增值带来的税收问题 企业价值评估中的资产基础法即成本法，是指在合理评估企业各项资产和负债价值的基础上确定评估对象价值的评估思路。成本法是从成本的角度来衡量资产的价值。根据替代性原则，在进行资产交易时，购买者所愿意支付的价格不会超过按市场标准重新购置或构建该项资产所付出的成本。如果被评估资产已经使用过，则应该从重置成本中扣减使用过程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值。因此，成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。 由此可知，在使用资产基础法评估企业价值时，企业拥有的房地产的评估价值应与购买者该时点在市场上购买该资产所付出的成本相同。购买者所付出的成本不仅包含了购买者在该时点实际支付的对价，还应包括购买者购买了该资产后，在拥有该资产时未来所会发生或可以抵扣的成本。如果一个房产市场价值为1亿元，该房产企业账面成本为2000万元，那么从理论角度分析： 情形一：假设这是一家以出售房产为主业的房地产开发公司。其从市场上购买该房产所付出的实际成本为1亿元的对价及今后在出售房地产时可抵扣的1亿元成本（增值税、营业税和所得税的成本计算基础）的权益；如果购买者是通过购买该企业股权获得该房产，则购买者对于房产实际付出的对价为1亿元成本及未来在出售房地产时可抵扣的2000万元成本的权益。从付出成本需要对等的要求而言，评估时应考虑将未来获得的可抵扣的税收成本权益不同而带来的差异进行扣减。 情形二：假设这是一家以生产经营为主的公司，该房地产是其生产经营的场所。其从市场上购买该房地产所付出的实际成本为1亿元的对价及今后每年可享受的250万元（假设按40年折旧）房地产折旧税前成本列支；如果购买者是通过购买该企业股权获得该房产，则购买者对于房产实际付出的对价为1亿元及今后每年可享受的50万元房地产折旧税前成本列支。同样从付出成本需要对等的要求而言，未来折旧税前成本列支的差异应在评估时得到充分的考虑。 由此，笔者认为从理论角度分析，在企业价值评估中，房地产评估增值所带来的税收问题应在评估中得到考虑。 二、从评估案例实践角度对房地产增值带来的税收问题的分析 同样根据企业经营性质的不同分两种情形进行分析： 情形一：假设这是一家以开发出售房地产为主业的公司。企业账面将房地产列入存货科目，开发成本2000万元，评估值为1亿元，假设企业无其他资产，企业账面净资产为2000万元。如果采用收益现值法评估，则在考虑企业现金流时，企业出售该房产带来的现金流=房产出售价格-房产出售带来的各类税费（如增值税、营业税和所得税），假设这些税费为3000万元，则企业出售房产带来的现金流为5000万元，在不考虑折现的情况下，企业净资产为7000万元。如果我们在资产基础法中不考虑房产增值带来的税收问题，则企业净资产评估值为1亿元。在对房产市场价值认定相同的情况下，两种方法的评估差异巨大，而这种巨大差异造成的原因显而易见是由于在资产基础法中未考虑房产评估增值带来的税收问题所致。因此笔者认为，在对以开发出售房地产为主业的企业采用资产基础法评估其企业价值时，对于房地产增值部分应根据税法充分考虑其增值税、营业税和所得税等税收，作为房产评估值的扣减项。 情形二：假设这是一家以生产经营为主的公司，该房地产是其生产经营的场所，在企业房产账面成本为2000万元的情况下，每年房产折旧为50万元，因税前抵扣而少缴纳的所得税为7.5万元（按25%的所得税计）；在购买者从市场上购买该房产的情况下，每年房产折旧为250万元，因税前抵扣而少缴纳的所得税为62.5万元。两者相比，每年的现金流差异为55万