第6章 房地产产权管理法规.ppt

* * （九）外墙体一半面积的计算 * （十）住宅楼共有建筑面积的分摊 * （ 十一）多功能综合楼共有建筑面积的分摊 多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，即这幢建筑物内有住宅、商业用房，也有办公用房，各共有建筑面积的功能与服务对象也并不相同。因此，对多功能综合楼就不能和普通住宅楼一样，用一个分摊系数一次进行分摊，而是应按照“谁使用谁分摊”的原则，对各共有建筑面积，按照各自的功能和服务对象分别进行分摊，即进行多级分摊。 按照 《 房产测量规定 》 的规定，多功能综合楼共有建筑面积的分摊应采取由上而下的分摊模式，即首先将整幢的共有建筑面积分摊至各功能区；其次把功能区分到的分摊面积和功能区原来自身的共有建筑面积加在一起，分摊至功能区内各个层；然后再把功能区分到的分摊面积和层原来自身的共有建筑面加在一起；最后分摊至各套或各户。 套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的产权面积。如果各功能区内，各层的结构相同，共有建筑面积也相同，则可免去层这一级分摊，由功能区直接分摊至套或户。 * * * * * * 思考题 房屋预售面积与产权登记面积有什么区别？ 不计算建筑面积的范围有哪些？ 不应分摊的建筑面积有哪些？ 如何分摊住宅楼共有建筑面积？ * 我国的房地产权属登记制度 我国的房地产权属登记制度属于产权登记制，兼有权利登记制和托仑斯登记制的特点，主要表现为： 强制房产权利人必须按期登记 ； 对登记申请进行实质性审查 ； 实行发证制度 ； 登记具有公信力 。 * 我国的房地产权属登记制度 我国的权属登记制度有其明显的先进性，但也还存在有待改进的问题： 一是政府管得过多，承担的责任过重，在产权转移登记前还设了官方的交易过户手续，因而手续较为繁琐； 二是虽然规定了房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，但由于许多城市房、地产管理机关分设，还不能全部实现房地合一的登记，房、地权利人为剥离的现象还时有发生； 三是以土地所有权的性质不同而分割登记。国有土地上的房屋明确由市、县人民政府房地产行政主管部门负责登记，而对集体土地上的房屋则另有规定。 * （三）登记的地域范围 城市规划区国有土地和城市规划区外的国有土地，亦即是只要属于国有土地上的房屋，都应属于城市房屋登记的范围。 建设部已在1997年发布公告，全国使用统一的房屋权属证书，但在相应的法规或规章上，还没有明确在集体土地上的房屋亦由市、县人民政府房地产行政主管部门负责办理登记。因而，在未有明确的规定前，对于城市边缘的地区，特别在建制镇，有一些国有土地和集体土地在地理位置上相互交错，这就应先查清是否已属国有土地，再确定是否属于城市房屋权属登记的范围。 * （四）当事人申请登记的期限 总登记：申请人应当在地方人民政府公告的期限申请； 初始登记：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后三个月内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请； 转移、变更、注销登记和他项权利登记，都应当在事实发生之日起30日内提出申请。 * (五）登记的程序 1、受理登记申请 2、权属审核 3、公告和核准登记 4、终审核准登记 5、颁发房屋权属证书 * （六）几种特殊情况下的权属登记 1、直接代为登记 2、商品房备案登记 3、分割出售房屋的登记 4、在建工程和房屋期权抵押登记 * 1、直接代为登记 城市房屋权属登记管理办法第二十一条规定：对依法由房地产行政主管部门代管的房屋、无人主张权利的房屋以及法律、法规规定的其他情形，登记机关可依法直接代为登记。 依法由房管部门代管的房屋主要是指一些房屋建造年代久远、权利人不明的房屋。 无人主张权利的房屋，一是由于房主下落不明，而又未曾由房管部门代管的。二是有少数房主，由于各种原因而长期不申请权属登记，被登记机关责令限期登记后，仍不申请登记或申请暂缓登记的，也可以视为无人主张权利。 * 2、商品房备案登记 商品房备案登记实质上就是房屋初始登记。房地产开发企业在获得开发地块并建成房屋后，应当按房地产管理法第六十条的规定：“凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。” * 2、商品房备案登记 在实际工作中，由于开发企业将房屋建成时，已有一部分或者大部分已经预售，余下的房屋也将陆续出售，如按正常的权属登记方法给开发企业颁发一份房屋所有权证，并在每一起房屋销售时办理一起转移登记，则会给开发企业带来很大的麻烦和经济负担。因此，很多地方都采用备案登记的方法。 * 3、分割出售房屋的登记 建设部房地产业司曾在1994年2月发出通知，要求各地登记机关