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从公共租赁住房建设资金来源看如何完善金融服务公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。加快发展公共租赁住房既是进一步完善城市住房保障体系、发展多层次住房租赁市场、多渠道解决城市中等偏下收入居民阶段性住房困难、实现“住有所居”目标的有效手段，也是全面实施新型城镇化战略的重要举措。根据国务院部署，十二五期间，我国将建设公共租赁住房超过1000万套。目前，我国公共租赁住房的发展还处于起步阶段。建设公共租赁住房，除了要发挥好政府的主导作用、调动社会资源参与投资和建设之外，对金融机构的配套金融服务也提出了新的更高的要求。如何通过创新和细化公共租赁住房配套金融服务，提高公共租赁住房建设和运行过程中的金融服务效率，使更多的中低收入家庭从中受益，在履行金融机构社会责任的同时，抓住大量公共租赁住房建设带来的新发展机遇，是摆在金融机构面前的重要问题。 一、目前公共租赁住房建设的资金来源 2012年5月28日，国家住房和城乡建设部公布了《公共租赁住房管理办法》。办法中规定：公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。 住房和城乡建设部政策研究中心的调查结果显示，全国公共租赁住房建设模式和融资模式呈现多样化趋势，资金来源主要包括政府财政资金、金融机构贷款、住房公积金支持保障性住房建设项目贷款，同时还有企业自有（自筹）资金、房地产投资基金等。 政府财政资金包括专门用于公共租赁住房建设的财政拨付专项资金、土地出让金部分收益（或净收益）、廉租住房建设资金中的结余部分等。这部分资金在建设中主要用于直接投资、资本金注入、投资补贴、贷款补贴等。 金融机构贷款是专门用于城市公共租赁住房建设的优惠长期贷款，是主要的资金来源渠道。运作方式是针对具体建设项目，依托相应的政府融资平台，由政府指定的公司化运营的机构单独申请，由地方财政提供贷款担保。对于资金量相对较小的项目，由单个银行提供支持；对于资金量较大的项目一般由国家政策银行牵头，多家银行参与提供银团贷款。这部分资金直接用于项目建设，也有的从地方融资平台分出部分贷款额度用于项目建设。 住房公积金支持保障性住房建设项目是贷款银行接受住房公积金管理中心委托，使用委托人提供的住房公积金资金，受托发放的用于支持当地保障性住房建设的贷款，归属于住房委托类贷款。目前，经国家住房和城乡建设部批准的全国试点城市正在逐步增加，建设项目同步增加，此类贷款对各地项目建设的支持力度逐步加大。 企业自有（自筹）资金一般是承担公共租赁住房建设的国有房地产开发企业的垫支资金。这部分资金用于项目准备和建设，在目前各地的实践中，这部分资金一般最终由财政资金偿还。 房地产投资基金一般是由多个投资人以股份公司的形式组建，组成单位主要为房地产开发企业，如全国工商联发起的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”等。 二、目前公共租赁住房融资存在的主要问题 目前，大部分城市的公共租赁住房建设资金主要来源于政府财政资金和金融机构贷款，这两类资金的供给相对不足导致了公共租赁住房建设资金的匮乏。 首先，政府财政资金来源不稳定。由于公共租赁住房不像廉租房一样有明确的资金来源（土地出让收入的10%、住房公积金增值收益），虽然明确可以使用廉租房建设剩余资金，但由于没有政策保障，加上目前各地房地产市场不景气、土地出让收入下滑，导致地方财政很难有充裕的资金投入公共租赁住房建设。从全国情况来看，个别地方政府在中央财政增加投入不大的前提下，把责任推给地方国有企业，造成其负担沉重，这种事权和财权不匹配的情况使得公共租赁住房建设难以持久。 其次，银行贷款资金难以获得。虽然金融机构有支持以其他房屋销售收入为主要还款来源、混建的公租房建设项目和租赁期满后公租房可以用于销售的公租房建设项目的意愿，但由于公共租赁住房建设存在资金来源和资金使用期限不匹配的问题，其收益表现在长期，当期仅以租金或者资产折现的形式体现，而开发过程通常是一次性支出，加上目前公共租赁住房贷款审核基本沿用普通开发贷款的模式，缺乏更多的业务创新，导致在实际操作过程中获得贷款较为困难。另外，在目前的金融监管政策下，政府融资平台担保的有效性不足，也是公租房建设项目难以顺利获取银行贷款的重要原因。 第三，社会资金进入的积极性不高。一是公共租赁住房建设和运营过程中用于弥补运营企业的财务成本和合理利润的财政补贴在《公共租赁住房管理办法》中虽然提到，但缺乏明确的列支渠道，企业及时获取补贴存在较大的不确定性。二是较长的开发周期与供应链条，制约了参与企业应对经济周期和政策不确定性的灵活度。三