2015房地产法4-5章辅导.docVIP

第四章 土地使用权出让 学习指南 通过本章学习，学员应掌握土地使用权出让的概念及法律特征；土地使用权出让的方式；土地使用权出让合同的概念及特点；土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务；了解土地使用权出让合同的主要条款以及变更和解除的情况。 重点难点 1、土地使用权出让的概念及法律特征：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 特征： （1）财产性； （2）平等性；??? （3）期限性；?? （4）出让人的单一性和受让人的广泛性。 2、土地使用权出让合同的概念及特点 答案要点：土地使用权出让合同是指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。 特点：（1）土地使用权出让合同是一种民事合同 （2）土地使用权出让合同标的的特殊性 （3） 土地使用权出让合同是一种要式合同 3、土地使用权出让合同双方当事人的权利义务 答案要点： （一）出让人的主要权利 解除合同。 2、 要求违约赔偿权。 3、 请求行政处分权。 4、收取土地使用权出让金的权利。 5、 收回土地使用权的权利。 （二）出让人的主要义务 1、依照出让合同规定，提供土地使用权。 2、出让人应向土地使用者提供有关资料和文件。 3、保证土地使用人取得的权利和义务。 （三）土地使用者的权利 1、解除出让合同的权利。 2、要求违约赔偿的权利。 3、对所出让的土地享有占有、使用的权利。 4、有依法转让和出租的权利。 5、有权在取得的土地使用权上设置抵押权。 （四）土地使用者的义务 1、缴纳土地使用权出让金的义务。 2、土地使用者有依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地的义务。 3、土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准 。 4、土地使用期限届满，使用者负有返还土地使用权的义务 4、土地使用权出让合同的变更和解除的条件主要有哪些种情况 答案要点： （1）社会公共利益的需要； （2）双方协商并经有关部门批准； （3）由于一方违约，致使合同没有必要履行的； （4）土地灭失。 通过对教材的通读及上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的练习，说明你对本章内容已有了一定的认识。 选择题 1、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以（） A征收相当于土地使用权出让金30%的土地闲置费 B无偿收回土地使用权 C征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D处以罚款 2、以下不属于国有土地使用权有偿出让的是（） A拍卖 B招标 C协议 D划拨 3、工业用地土地使用权出让的最高年限为（） A 30年 B 40年 C 50年 D 60年 4、居住用地土地使用权出让的最高年限为（） A 100年 B 90年 C 80年 D 70年 5、土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为（） A土地使用权出让合同规定的使用年限 B土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使年限后的剩余年限 C双方约定的年限 D原土地使用者使用年限 6、国有土地使用权出让合同的出让方，依法应当是（） A市级人民政府 B县级人民政府 C市县（区）人民政府土地管理部门 D国家土地管理局 7、依法可收回土地使用权的情况包括（） A土地使用权出让合同规定的使用期限届满 B土地使用权出租、抵押的 C根据社会公共利益需要而使用土地的 D建筑物灭失的 8、《城市房地产管理法》第八条规定,集体所有的土地经依法征用转为国有土地后,该幅土地的使用权可以有偿出让。这里的“集体所有的土地是指( )A除去农村自留地、自留山、宅基地以外的所有集体土地 B除国有土地以外的所有集体土地C城市规划区内的集体所有的土地D除城市规划区内的集体所有的土地外,还包括乡镇企业所使用的集体所有的土地参见《城市房地产管理法》第8条。 9、按照法律规定，国有土地使用权出让方未依照合同约定提供土地使用权，则（） A出让方有权解除合同 B受让方无权解除合同 C受让方有权解除合同并可请求给予违约赔偿 D双方都有权解除合同 10、下列不导致土地使用权终止的情形有（） A土地使用权出让合同规定的使用期限届满 B因地震而导致地面建筑物倒塌 C因土地使用者违反土地使用权出让合同而被国家收回土地使用权 D土地使用权届满前，国家根据公共利益的需要而提前收回11、根据《城市房地产管理法》的规定,在哪种情况下,国有土地使用权的出让必须采取拍卖、招标方式( )A所有以出让方式取得国有土地使用权,具备拍卖、招标条件的B土地用于商业、旅游、娱乐和豪华住宅,具有拍卖