土地估价实务真题2002年.docVIP

2002年度全国土地估价师资格考试试卷 土地估价实务 第一部分 计算题 (共3题。答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留两位小数。地价单价的单位为“元/m2”、总价单位为“万元”。请在每题下方空白处答题) 一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元/m2，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。 二、企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和 20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2，公寓售价为45b0元/m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/m2，公寓为1800元/m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售侨的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件完成以下计算。 1．该宗地在规划条件下的土地使用权价格。 2．经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给申作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000m2综合楼外，还可分得的公寓面积是多少。 三、某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/m2。A宗地土地面积为30000m2，用途为工业，现已达到“五通一平”的开发程度。 经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下。 (1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。 (2)C宗地：占地，25000m2，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通斗平”的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。 (3)D宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/m2。 B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表所示。 宗地 交易情况 区域因素 个别因素 B宗地 -4% -2% 5% C宗地 0 5% -1% D宗地 2% -7% -5% 宗地编号 估价期日的土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 用途 面积/m2 地号 他项权利状况 1 W企业 库房 ××中用(1999)字第××号 B县光明路××号 工业 2200.8 无 合计 2200.8 容积率 ＜1.0 2 3 4 5 ＞5 容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4 =0.948017/0.995426 =0.95237 5．确定基础设施开发程度修正系数(A4) 根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数A4为1.17。 6．期日修正系数 《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。 7．确定待估宗地的土地价格 宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5 =150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05 =185.2(元/m2) 三、地价的确定