楚雄财富场营销方案.doc

楚雄财富广场（暂定） 营销方案 昆明邦威智晟房地产经纪有限公司 2007年8月5日 目录 一、市场环境 （一）项目概况 （二）项目定位有 （三）项目营销亮点的塑造 二、导入期广告推广策略 （一）现场包装 （二）印刷媒体的制作 （三）媒体宣传及发布计划。 （四）内部认购活动推广及建议 三、开盘期广告推广策略 （一）开盘广告推广 （二）开盘活动推广策略 四、强销期及持续期广告策略 五、促销推广策略 （一）开盘庆典活动（略） （二）楼盘封顶庆典 （三）竣工、交房庆典 （四）促销推广系统 六、项目组织与管理 （一）项目组织与管理 （二）广告执行 一、市场环境 （一）项目概况 1、开发地址： 2、开发定位：商业楼盘； 。 （二）项目定位 1、产品定位： 2、市场定位： 职业 政府官员、企业家、教师、医生、律师 公务员、个体经商户。 区域 楚雄市、周边县乡 消费心理 具有成熟的理性投资消费观，不盲目追求低价格。 特征总结 以理性消费为基础，感性为指导，满足个人心理需求； 追求高利润，满足个人需求，具有投资心理； 鉴于以上特征，我们做出了相应的推广策略，详见销售阶段推广策略。 （三）项目营销亮点的塑造 （1）地段 占据楚雄城市中央购买力最旺盛的核心地段，具有浓厚的商业气息，最适合居住的地方。城市中央土地资源必将更具增值性、保值性、稀缺性和不可替代性。 （2）营造 创建现代与中国传统文化生活完美融合的城市精品商业街区。 （3）付款 首付40%即可轻松拥有，其他由银行贷款，财富、生活一举两得。 （4）升值潜力 黄金区位，超前定位 重点突出： 城市中央精品商业街区 二、导入期广告推广策略 利用前期VI元素，有利于项目的品牌推广 （一）现场包装：吸引客户的注意力，加强客户的购买信心。 （1）墙体广告； （2）形象广告； （3）售楼处包装 A、接待中心及现场景观化，以提升楼盘的品质及销售氛围； B、接待中心的设计风格、以酒吧形式布置，亲和力强，符合楼盘的设计风格及品质； C、售楼处接待中心销售道具：标示牌、广告围板、各类旗帜、灯光照明、引导看板、交通位置图、鸟瞰图、透视图、建筑模型。 （二）印刷媒体的制作 单页设计、印刷，建议印刷1万份，5月10日前制作完毕。以后分不同阶段分别印刷。 （三）媒体宣传及发布计划。 （1）电视：利用当地电视媒体宣传报道，20秒广告，2次/天，时间：（预售房许可证办完三日内） （2）户外：灯竿广告及路牌广告，要求要有吸引力和强烈的视觉效果，目的是渲染现场气氛，提高楼盘形象 （4）DM发放：人员直销（各周边县.市、乡）， （5）收取认购金：有效提高或扩大市场，避免流失客户，时间： （蓄水期满、开盘前一个月内）。 （四）蓄水期推广及建议 提前三个月导入，可充分预热市场，信息量不断加大；也可加强楼盘形象及购买力，通过10天左右的预定及认购，已积累一定的客户，为开盘造势打下基础。 推广方案： 1、蓄水期的必要性： 形成一定的市场气氛和楼盘形象，进而提升销售。 2、蓄水期目标： ※　提高目标消费者对本项目的全面认识，为本项目制造一定的社会舆论和理论基础； ※　全方位刺激消费心理，从而启动市场，为公开发售奠定基础； ※　争取蓄水率达300%以上。 3、收取认购金的形式（5万元） 凡收取认购金的客户，可有优先购买权，购房者并可以参加开盘当天大奖活动。可充分预热市场，信息量不断加大，也可加强楼盘形象及购买力，避免流失客户。 4、活动推广 A、目标：提高项目的品牌形象，主动把握买家心理，制造旺销势态，在“趋众心理”的趋势下，有助于吸引部分买家，为公开发售打下基础。 三、开盘期广告推广策略 沿用导入期部分广告宣传：如墙体广告、人员告知、灯竿广告、电视媒体等。 （一）开盘广告推广 1、硬件包装：吸引客户的注意力，加强客户的购买信心。 （1）售楼处包装，现场区域的美化； （2）现场彩旗、空飘的制作； （3）彩虹门、音响设备的准备； （4）展台的设置； 2、媒体宣传及发布计划。 （1）DM发放：人员直销县、市范围内大量宣传； （2）邀请当地相关媒体做报道，有利于提高楼盘的知名度； （3）邀请相关单位参加开盘仪式。 （二）开盘活动推广策略 （1）活动策划依据： A、开盘之初，要求一个人气鼎旺、强势开盘。 B、各地福彩、体彩购买及抽奖次起彼落，人山人海，势头较旺，说明人们对抽奖活动乐此不疲。 C、本活动可能聚集到更多人气，但本项目所处位置场地有限，对直接促销不利，即便如此，也增加了项目的知名度，相当于做了一次轰动性广告。 （2）活动目的 A、聚集人气，吸引更多的人们前往，同时人们也看到实在的楼盘品质 B、增加项目开盘的轰动效应，使本项目留下很好的印象； C