房地产开发用地(T).pptVIP

第5讲 房地产开发用地 一、房地产开发用地 （一）传统的用地方式 1、行政划拨 2、无偿无限期使用 3、禁止土地使用者以市场方式转让土地 （二）改革 1、收取城市土地使用费 2、征收城镇土地使用税 3、实行城市土地使用权有偿出让和转让 （三）房地产开发用地 是进行房地产开发活动的土地，具体而言，是指依法取得土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。 二、土地使用权出让 （一）概念和特征 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 1、以土地所有权与土地使用权的分离为基础 2、有年限 3、有偿 4、土地使用者享有权利的效力不及于地下之物 （二）范围 1、城市规划区内的国有土地； 2、城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 （三）方式 《城市房地产管理法》第12条规定：可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 （三）方式 《城市房地产管理法》第12条规定：可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 ??《物权法》第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 ????工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 关注《物权法》第十二章 建设用地使用权?? 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 》（2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过2007年9月21日国土资源部第3次部务会议修订）） 挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 （四）土地储备制度 土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 （五）年限 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 1、居住用地七十年； 2、工业用地五十年； 3、教育.科技.文化.卫生.体育用地五十年； 4、商业、旅游、娱乐用地四十年； 5、综合或者其他用地五十年。 （六）闲置土地的处罚 《城市房地产管理法》第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 （七）土地使用权的续期 《物权法》第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。　　非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 《城市房地产管理法》第二十一条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 ????《物权法》第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 ????非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 《城市房地产管理法》第十九条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用由满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据