土地估价评价相关技术要点.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 评价指标理想值 评价指标理想值 目标层 目标层 指标 理想值确定方法参考 土地利 用状况 （A） 土地利用 程度（A1） 土地供应率（A12） 专家咨询法 土地建成率（A13） 目标值法、发展趋势估计法、专家咨询法 用地结构 状况（A2） 工业用地率（A21） 目标值法、发展趋势估计法、先进经验逼近法、专家咨询法 高新技术产业用地率（A22） 目标值法、发展趋势估计法、先进经验逼近法、专家咨询法 土地利用 强度（A3） 综合容积率（A31） 目标值法、发展趋势估计法、先进经验逼近法、专家咨询法 建筑密度（A32） 目标值法、发展趋势估计法、先进经验逼近法、专家咨询法 工业用地综合容积率（A33） 目标值法、发展趋势估计法、先进经验逼近法、专家咨询法 工业用地建筑密度（A34） 目标值法、发展趋势估计法、先进经验逼近法、专家咨询法 用地 效益 （B） 产业用地 投入产出 效益（B1） 工业用地固定资产投入强度（B11） 目标值法、发展趋势估计法、先进经验逼近法、专家咨询法 工业用地产出强度（B12） 目标值法、发展趋势估计法、先进经验逼近法、专家咨询法 高新技术产业用地产出强度（B13） 目标值法、发展趋势估计法、先进经验逼近法、专家咨询法 管理 绩效 （C） 土地利用 监管绩效（C1） 到期项目用地处置率（C11） 目标值法、专家咨询法 闲置土地处置率（C12） 目标值法、专家咨询法 土地供应 市场化程度（C2） 土地有偿使用实现率（C21） 目标值法、先进经验逼近法、专家咨询法 土地招拍挂实现率（C22） 目标值法、先进经验逼近法、专家咨询法 3.4指标标准化 指标标准化方法 评价指标标准化应采用理想值比例推算法。 评价指标实现度分值应在0～100之间，当大于100时，该项指标的实现度分值记为100。 3.5土地利用集约度分值计算 子目标分值计算： 目标分值计算： 综合分值计算： 土地集约利用潜力构成 扩展潜力：现实存在 结构潜力：调整结构 强度潜力：差距换算 管理潜力：处置增加 通过潜力测算，可进一步明确开发区用地挖潜的规模和分布，作为开发区扩区升级审核的依据。 4、土地集约利用潜力测算 4.土地集约利用潜力测算 潜力定义 4.2潜力测算 4.2潜力测算 4.2潜力测算 开发区土地集约利用强度潜力测算表 填报单位（盖章） 单位：%、万元/公顷、公顷 项目 现状值 理想值 强度潜力 工业用地综合容积率 工业用地建筑密度 工业用地固定资产投入强度 工业用地产出强度 4.2潜力测算 4.3潜力汇总 填报单位（盖章） 单位：公顷 尚可供地年数测算 尚可供地年数Ⅰ测算： 尚可供地年数Ⅰ应根据尚可供应土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积、前三年年均供应土地面积、前三年年均供应工矿仓储用地面积测算得出。 尚可供地年数Ⅱ测算： 尚可供地年数Ⅱ应根据尚可供应土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积、前五年年供应土地面积最大值、前五年年供应工矿仓储用地面积最大值测算得出。 4.4 土地集约利用潜力测算 5 体会和建议 5.1 基础数据必须扎实可靠 2011年11月在国土资源部在昆山召开的开发区土地节约集约利用现场会上首次通报《2010年度国家级开发区土地集约利用评价情况》，国家按自定的一套统一标准对223个国家级开发区进行了土地集约评价，并进行了排序。仅采用了各地上报的基础数据。 该项工作表明评价结果如何可能并不重要，因为没有统一的标准，但基础数据的扎实可靠十分关键，这将是涉及开发区集约用地评价横向比较的关键基础性工作。 理想值对评价结果影响起着决定性作用。目前采用的理想值确定方法主要是目标值法和专家咨询法，这些方法的主要缺陷就是各区域之间不具有可比性。各地方根据区域社会经济发展的实际制定的发展目标是不一样的，各地的专家根据本地实际确定的理想值也只能反应一个区域的状况，难以确定指标值是否反映了土地集约利用理想值状态下的水平值。 应尽可能根据国家或其它省区有关不同工业类别用地指标为理想值的确定提供依据。 5.2 理想值的确定依据相对充分 5.3 评价结论应具有可操性 开发区的评价是为了促进土地的集约利用。因此评价结论应为开发区土地如何集约利用方式指明方向。我个人认为有以下两个关键点： 程度评价结果的应用途径：应针对影响评价结果的最主要的限制性因素由主到次来论述