我国房地产市场限贷政策应长期化.docVIP

我国房地产市场限贷政策应长期化摘 要：面对房地产市场过度膨胀的现实，中央出台了对房地产市场的一系列调控政策。本文从房地产现状入手，针对中央出台的限贷政策进行介绍和分析，认为限贷政策是灵活且重要的宏观调控政策，能推进差别化信贷政策的实施，能保护刚需、抑制投资投机需求，并且可以弥补市场的缺陷。因此，让限贷政策制度化、长期化，形成较完善的长效机制是必要的 关键词：房地产市场；限贷政策；宏观调控；差别化信贷 中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.10.20 文章编号：1672-3309（2012）10-57-03 一、我国房地产现状 房地产行业的发展关系到财政、金融、土地、企业等各个领域，也带动着建筑、水泥、钢材、家装和服务等各个行业的发展。而近几年，我国房地产市场泡沫越来越大，房价一路飙升，远远脱离了中低收入家庭的购买能力，人们的基本生活得不到保障，从而影响社会的稳定和经济的发展。 为应对不合理膨胀的房地产市场可能出现的危机，2011年，政府主动出台了限购令、限贷令、限价令、保障房建设等“组合拳”，在此调控下，房地产市场的投资和投机需求初步得到了有效遏制，房价有所回落。 2012年初的政府工作报告明确提出，要继续做好房地产的市场调控，进一步巩固调控成果，促进房价的合理回归。可见，2013年的楼市同样是极其复杂与关键的一年，甚至会出现利益群体间为各自利益与调控相抗衡。因此，要在清楚地认识到调控的重要性与难度的同时，也要采取必要的措施来应对可能出现的各种问题，不能刚看到一点成绩就掉以轻心，要保证调控顺利地不打折扣地实施，只有这样，才能将楼市拉回健康发展的轨道，才能真正满足广大人民的根本利益之一——住有所居。 二、近几年房地产市场限贷政策的梳理 我国房地产市场与金融体系有着千丝万缕的联系。对房地产商来说，房地产作为资金密集型产业，需要来自金融体系的资金支持；对房屋购买者而言，房地产的价格特征使得大部分购买者需要通过按揭贷款等金融工具实现对其的购买。在我国以银行为主导的金融体系下，银行贷款成为房地产融资的主要方式。 限贷政策总的来说是指，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房[1]。 政府出台的具体政策有：2010年的限贷政策分三轮进行调控：第一轮是2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中指出，要加大差别化信贷政策的执行力度，即申购第二套以上住房的贷款首付款比例不得低于40% ，贷款利率严格按照风险定价。 第二轮调控是2010年4月国务院强调实行更为严格的差别化住房信贷政策，即对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于50 % ，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高或暂停发放购买第三套以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010年的第三轮调控进一步严格，9月份出台暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；首套房贷首付比例提至30%。第二套房贷首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 2011年的调控延续了上一年的强力度调控，并且进一步强化，可谓更为严格，5次上调存款准备金率，利率共提高了2.5个百分点；4次上调存贷款基准利率，共上提1.25个百分点；1月26日国务院常务会议出台新的房地产市场调控政策措施（即通常所说的新“国八条”）进一步强化了差别化住房信贷政策，即贷款购买第二套住房的首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；人民银行各分支机构可根据当地政府新建住房价格控制目标和政策要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。8月份央行再次强调进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款；而年终时下调0.5%的存款准备金率，是35个月以来首次下调，释放4000亿资金，给2012年的形势带来更多的不确定性与复杂性[2]。 2012年温家宝在政府工作报告中指出：继续调控房地产市场，促进房价合理回归，也奠定了2012年房地产市场的基调还是“调房价”，但是我们也可以看到前两年调控房价的举措，对政府、企业等一些部门造成了不小的冲击。2012年出台的微调措施，两次存准率的下调给房地产带来利好消息，银行可贷资金的规模扩