营利性养老服务施用地土地供应方式浅议朱茂元穆耸.PDFVIP

营利性养老服务设施用地土地供应方式浅议 朱茂元 穆耸 一、 引言：养老产业的用地难题 随着我国老龄化社会的到来，养老问题也越来越受到社会各界的高度重视。 根据相关媒体报道，2013 年中国60 岁以上人口预计将突破2 亿，并在2030 年 1 前后进入老龄化高峰期。 与此同时，中国社会所面临的是严峻的养老形势。以 北京为例，截止2012 年10 月，北京市老龄办发布的报告显示，北京市户籍总人 口1277.9 万人，其中，60 岁及以上户籍老年人口247.9 万人，占总人口的19.4%， 2 而北京投入运营的养老机构床位总数仅7 万张。 显而易见，养老服务机构现有 的养老设施远无法满足实际的养老需求，这也愈发凸显出我国养老市场的无穷潜 力。根据专家预估，2025—2040 年期间，我国约有5000 万老年人需要通过专门 的养老机构来养老。按照目前每人每年5 万元的养老费用计算，整个市场产值有 2 万多亿。3 日益庞大的老年群体与潜在的市场商机也吸引了众多投资者进入养老产业 市场，不少房地产企业纷纷表示要为老年人建房，包括万科、保利等龙头房企近 年来均抛出养老地产发展计划，统计显示 ，现已有超过 25%的品牌房企进入或 4 宣布进入养老地产行业。 国务院办公厅印发的《十二五社会养老服务体系建设 规划(2011—2015)》中也提出90/07/03 模式，即老年人90% 为居家养老、7% 为 社会养老、3% 为机构养老，这也意味着会有更多的社会资本加入适老居住区的 1 “中国老龄化浪潮突至 感觉力不从心”， /hqcj/gjcj/2013-03-18/content_8521812.html。 2 “北京计划明年将养老地产纳入国有建设用地”， /c/2012-12-21/083925864390.shtml 。 3 “20 余房企试水养老地产 掘金超2 万亿市场”， /china001414427785.shtml 。 4 “养老地产困局：市场潜力无穷 养老服务跟不上”，/info_detail.asp?id=30459 。 5 建设。面对潜力巨大的养老需求和市场商机，社会各路资金进入养老产业，相 应地也引发了巨大的养老用地需求。 我国的养老产业当下尚处于蹒跚学步阶段，投资机构对于如何发展与经营养 老服务机构均在摸索、试探，而目前的首要问题就是养老产业的用地问题。 第一，养老用地取得难。根据相关调研，我国的国土资源部、城乡和住房建 设部以及国家标准化管理委员会出台的多个土地分类相关法规中，均未存在关于 “养老产业”的专属用地分类，即，现阶段，我国并未存在定义明确的养老产 业用地。因此，如何取得养老用地成为发展养老产业的瓶颈。很多情况下，企业 是从国土局跑到规划局，再到当地发改委、民政局，得到的答案都是没地，这也 使养老机构的发展停步或败北。6 第二，养老用地成本高。由于近些年中国楼市的迅猛发展，地价的涨幅令人 咋舌，而商业型养老项目基本都建在国有出让土地上，由于在城市规划领域没有 养老产业用地这一土地用途，多数养老项目的土地只能以“招拍挂”方式获得， 导致前期投入中的土地成本非常高。7 综上所述，解决养老用地问题已成为发展和推进我国养老产业的重中之重， 也是我国亟待解决的养老问题的关键所在。 二、 营利性养老服务设施及其用地的界定 （一）营利性养老服务设施的界定 养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求 的服务行业。养老服务业必须依托于养老服务设施作为提供服务的场所，因此， 养老服务业与房地产业相结合形成了“养老地产”的这一产业形态。目前，社会 上以养老地产名义开发的项目名目繁多，包括养老社区、老年公寓、持续照料社 区等多种类型，缺乏统一的称谓。 2008 年，国务院发布《关于加快发展养老服务业意见的通知》，明确我国将 5 同上。 6 “养老机构拿地政策是否会逆转”，/2012/08/16/548137.html。 7 “养老产业的土地困扰”，/resource.jsp?id=6403 。 逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体