龙游交易招商方案.doc

龙 游 交 易 城 招 商 方 案 招商开展时间 2006年7月中旬 招商准备时间 2006年6月——7月 招商宣传时间 2006年6月下旬——7月 招商对象 1、原二期市场租赁户 2、龙游县城目前各经营商户 3、义乌等地区的外来商户 招商目的 为了确保交易城能在10月1日顺利开业，并通过本次招商为契机来拉动项目销售。 招商政策： 招商以交易城统一对外招租形式进行。公司拥有交易城二楼统一的使用权，只要定出合理的租金基价，就可按一定系数比例对外进行招租。而一楼公司并没有统一的商铺使用权，所以需先以合理租金向现有商户收回其商铺使用权，再统一定出一个合理的租金基价按一定系数比例对外进行招租。（具体租金表格及一楼回租租金表格另附） 招商注意事项： 租金的定价是否合理，能否打动交易城二期经营户，以最快的速度以优惠的条件争取到最多的商户。 如何处理好一楼商户的回租事宜，这是关系到项目招商及开业的一件大事。 招商队伍的成立及培训，一支好的招商队伍就是招商成功的一半，要做到任务落实到每个人，按个人特长划分区域。 媒体投放的时间及内容的安排。 要通过充分细致的市场调研来确定市场正确的一个定位及租金合理水平。 招商时间安排： 招商时间安排 时间 内容安排 招商队伍成立及培训 6月20日前 培训招商人员 市场调研走访开始 6月20日—7月10日 对商户进行走访调研 招商广告投放 6月20日—7月30日 进行招商广告投放 政策确定招商预登记 7月15日前 对商户进行招商预登记 正式对外公开招商 7月15日—7月30日 7月15—7月22日 A类区域签合同 7月22—7月30日 B类区域签合同 开业筹办 8月15日—9月15日 进场装修、现场广告制作 一、招商前准备： 1、进一步明确目标招商对象的特征 交易城在进行经营定位和经营规划时，已经根据商圈环境的需求状况确定了每个楼层的业态布局，同时初步确定了需要引入商家的类型及其在项目中的大致布局要求。但是，在正式启动招商工作后，还有必要对项目需要引入商家的特征及其布局进一步的明确、细化，这样对整个招商活动就会具有比较强的指导性，使整个招商工作目标性更强。 现有业态分布具体如下： 通过对上面业态分布图的分析，我们明确招商前期需要调研的对象。（具体划分安排在下面的招商人员安排中将表述）并通过调研来确定不同行业的特征及他们租金承受的心理价位，以此来确定我们租金定价的系数。 鉴于整个项目有多个经营业态，招商时应明确每个经营业态所占营业面积的比例及其在项目中的空间布局。考虑到销售及招商的整体性，故我们在当初设立业态分布图时，对各业态的经营范围框的较小，但在实际操作中可以适当的放宽要求。但大原则不能变，服装，鞋类必须上二楼。 每个经营业态都各有自身的商品组合及商店组合的特征，应明确经营业态中每一类型商品经营的规模比例和需要引进的目标商家的类型，明确每一类型目标商家经营商品的价格档次、目标消费者的特点、品牌特征以及在经营业态空间布局中的区间位置等。（结合调研的结果） 2、招商策略确认 本次招商商铺的租赁周期为期2年，2年后根据市场价值再另行续签合同。 本次招商的形式主体是由交易城公司统一对外招商，同时也允许部分业主自行进行招租。 为了培育市场本次招商会出台一个相对较低的租金，来吸引经营户，繁荣交易城。 因为一、二楼销售时政策的不同，所以在招商策略的制定时，也将会具体不同的划分。 二楼的租金定位： 二楼在销售时采用的是反租式销售，所以公司拥有商铺的使用权，只要统一定出合理租金，就可以进行操作。 一楼的租金定位： 一楼的商铺分成两部分一部分已售商铺和公司自营商铺，自营商铺的租金定价从原则上来说应该是可以由公司定出一个相对较低的租金，来吸引经营户，培育市场。但考虑到会影响前期已购商铺的业主及包括部分已把商铺租赁出去的业主的利益考虑，公司将以相对较合理的回租价格，向广大一楼业主回租商铺两年，如有自营的业主，公司先以较合理的回租价格把商铺回租，再以统一的市场培育期的低租金租回给商户，并确保其对其购买商铺的优先租赁权。两年后等市场培育成熟后，再由业主自行进行商铺的对外招租。 招商定价包括租金、租赁期限、管理收费、保证金及其他费用等。 租金构成：租金=年基准租金（商铺销售价格的7%）*根据商铺位置所确定的系数（以基准商铺为100%）*培育期市场让利系数（该系数由时常调研结束后通过数据分析得出） 计租方式：一般为固定租金和百分比租金两种方式。根据交易城实际情况，宜采用固定租金的方式，按年收取。前两年为市场培育期，公司以较优惠的租金点数统一对外出租，该租金不包含税收、保险费、维修费等。 交易城各楼层内铺租金定位： 交易城各楼层内铺租金定位详见附件。 租赁期限：2006年8月——2008年8月（暂定） 管理费： 保证