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环境因素对房产企业财务战略决策的影响探析 　　[摘要]房地产行业作为我国经济的支柱产业，深刻地影响着国民经济的发展，因此受宏观环境、行业环境影响十分明显。近年来，国家频频出台房产调控政策，房产市场风云变幻，房产企业不得不做出相应财务战略决策以应对环境的变化。文章以首创置业公司为例分析行业环境、经济政策环境以及金融环境的变化对房产企业财务及战略决策的影响，并以此为据浅谈房产行业应对当前环境变化的建议。 　　[关键词]房地产；环境；财务决策；战略决策；建议 　　[DOI]1013939/jcnkizgsc201714338 　　在供给侧结构改革的大背景下，中央经济会议提出“三去一降一补”的指导思想，面对目前房地产行业三、四线城市存货积压、财务杠杆高的问题，“去库存、去杠杆”刻不容缓。房产企业吸收公共资本，受到宏观环境影响程度大，环境因素的变化迫使企业调整相应决策以谋求长远的发展。 　　文章以首创置业为例分析环境因素的改变对房产企业财务战略决策的影响，首创置业于2003年6月在香港联交所上市，拥有国企背景并与新加坡政府投资公司合作。依托国企资源，首创置业公司快速发展并将诸多二、三线城市纳入版图。 　　1影响房产企业财务决策的三大环境因素 　　11行业环境 　　2016年上半年，房地产市场过热，房产企业扩张速度快。一、二线城市开始回暖，去库存情况较好，而三、四线城市还是面临库存积压的困局，这使得市场分化十分突出，供需失衡。2016年下半年后，房产投资增速放缓，房价涨幅平稳。 　　12经济政策环境 　　房地产企业的一举一动牵动着国民经济的发展，同时也与人们的生活息息相关，因其这些特性，房产行业很大程度上会受到经济政策环境的影响。2014年至2016年上半年，为缓解部分库存压力，中央实行了宽松的经济政策环境，房地产行情一片大好，取消限购、放宽基金贷款、央行降息等举措使得房产市场热度持续攀升，首创置业也投入大量资金以扩大自身规模。这段时期内房地产市场过热、扩张速度十分快，但一些投机行为的出现使得房地产行业杠杆加大，同时三、四线城市因过度投资致使供过于求，积压了大量库存，地区分化加剧。 　　因此，2016年下半年国家开始给房产市场降温，收紧了融资渠道，开始于一、二线城市全面实行限购限价政策，致力于去房产行业杠杆、去三、四线城市库存，这也使一线城市的土地成本升高。一方面，经济政策影响着房产企业的生存环境；另一方面，环境的变化又促使政策的出台。房产企业要想长久发展下去，应当保持对经济政策大环境的敏感度。 　　13金融环境 　　自从2016年11月起，房产企业公司债的发行受限，融资渠道收紧，房贷利率优惠减少。首创置业公司于2017年2月22日被迫中止了其公司债的发行，且首创置业自港股上市以来，一直未得到合理的估值，不能为其旗下的投资项目提供资金支持；而相较之下，A股市场估值高，且再融资方式多，可为企业带来更多的现金流。 　　2房产企业面临困局 　　受到行业环境、经济政策环境以及金融环境的影响，以首创置业为代表的房产企业面临着如下困局。 　　21资产负债率高，营运资金不足 　　房地产行业普遍呈现高资产负债率，首创置业公司近年来负债率持续攀升，于2016年年底已达132%，结合目前的金融环境，融资渠道紧缩，首创置业于2017年2月停止了公司债的发行，并且目前房产市场下行，这意味着首创置业或无足够的资金偿还债务以及支撑自身的运营，财务风险加大，房产企业去杠杆便显得尤为重要。详见图1。 　　22存货周转率低，库存居高不下 　　前几年房地产行业存活周转率普遍偏低，比如2014年首创置业的存活周转率仅为018，甚至低于行业平均水平，三、四线城市库存积压成了多数房产企业的通病。这很大程度上受到此前宽松的房产政策的影响，企业纷纷投资、试图扩大自身规模。2015年及2016年的中央经济会议均强调了“去库存”的政策思想，加大去库存力度，这使房产行业库存居高不下的情况有所缓解，但目前仍需进一步执行三、四线城市去库存的政策。 　　23销售利润率低，增收而不增利 　　以首创置业为代表的一些房产企业出现了销售利润率低、增收不增利（收入增长但利润却并未增长）的现象，尽管首创调整了自身战略重回一线城市，但由于一线城市拿地成本增高，加之各地纷纷出台限购限价政策，房价涨幅有限，这些环境因素造成了以首创置业为代表的房产企业增收不增利的现象。首创置业公司2013―2016年核心净利率见图2。 　　3房产企业如何进行财务战略决策以应对困境 　　为应对以上问题，房产企业不得不做出相应财务战略决策，以适应环境变化，谋求自身长远发展，具体可从以下三方面展开。 　　31拓展融资渠道，加大股权融资力度 　　针对资产负债率高、营运资金不足的问题，首创置