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汇率、货币供给量、居民可支配收入对房价的影响 　　[摘要]文章以2015年12个月的汇率与各直辖市、省会城市房价的数据为例，首先研究了汇率与不同地区房价的相关关系，分析了理论和实际的差异。进而结合多元回归模型，探究了汇率政策改革以及人民币加入SDR后，?R率的变化趋势以及对房价的作用效果。研究发现，在经济下行和人民币国际化背景之下，房价和汇率的关系还涉及其他一些变量，各变量作用方向并非一致，导致汇率与房价的关系不是一成不变的，而是取决于主要决定因素的综合影响，房价上涨和人民币贬值在短期内依然存在。 　　[关键词]房价；汇率；货币供给量；居民可支配收入 　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.02.032 　　1 研究背景与意义 　　1.1 研究背景 　　2005年7月21日，人民币汇率结束了长达十年之久的“钉住制”，我国开始实施以“市场供求为基础，参考一篮子货币，有管理的浮动汇率”制度。至此，人民币开始进入升值通道。长期以来，我国的国际收支中经常项目和资本项目一直处于“双顺差”，使人民币升值不断升温。2015年8月11日，央行进一步完善人民币汇率中间价，综合外汇供求和国际主要货币的汇率变动，向中国外汇交易中心提供中间价报价。此次汇改后，人民币出现明显的贬值。现如今人民币被正式纳入SDR，汇率出现历史新低。 　　房地产市场作为一个对外资最为开放的市场，汇率的上升会引起资本的流入。而流入中国的外汇必须由央行用基础货币收购，流入的外汇越多，对人民币的需求越大，从而增加了RMB升值的压力和房价上涨的压力。人民币对美元汇率下跌时，外资选择逃离，房地产价格自然受到了影响。但现实数据显示，我国房价依然保持较高的增长。 　　房价还会受到其他因素的影响。经济疲软期，央行采取宽松的货币政策，向市场注入流动性，当流通中的货币量大于实际所需要的货币量，就会带来通货膨胀的风险和压力，人们为了保值增值，往往选择投资于房子，可见，房价与货币供给量也有一定的关系。 　　而从长期来看，居民的购房需求取决于自身的可支配收入。根据凯恩斯消费函数c=c0+αy，其中，αy0表示引致消费，是收入的增长所带来的消费的增长。而房子也可以看作一种耐用消费品，居民可支配收入提高，对房子的需求也会相应增加。 　　1.2 研究意义 　　现阶段的文献大多研究国际热钱的涌入与汇率波动的关系，且实证分析所采用的数据大多为2015年之前的数据。但同年“811汇改”后，人民币一改以往升值的预期，出现明显的贬值现象，但现阶段“房价上涨，货币贬值”的现象很少有人研究，本文针对此空白，提出了自己粗浅的见解。 　　2 计量经济模型与数据指标的选取 　　2.1 模型设定 　　大量的房地产投资套利对我国的房地产市场产生了重大的影响，在一定程度上推动了我国房地产价格的进一步上涨。由此可见，房价与汇率呈现出一定的相关性，由于我国不同地区经济发展水平、对外开放程度不同，汇率对房价的影响也会有差异。因此，本文首先研究了2015年12个月27个直辖市、省会城市、自治区新建商品住宅销售价格指数与汇率的相关关系。选取代表城市北京2015年12个月的数据为样本，在汇率的基础上，进一步引入居民可支配收入和货币供给量等其他自变量，运用多元回归模型，研究它们对北京房价的综合影响。本文建立的多元回归模型如下： 　　PH=β0+β1lnYD+β2lnMS+β3R+u（1） 　　其中，PH表示城市房价，R表示汇率，MS表示货币供给量，YD表示居民可支配收入，是β0截距项，β1、β2、β3分别是lnYD、lnMS、R的系数，u是扰动项。 　　2.2 样本选取和数据处理 　　从2015年各月份人民币兑美元汇率变化趋势可以看出，2015年人民币兑美元汇率从1月份至8月份保持平稳，8月份到9月份有较大的波动，上升了4.17%，其后保持平稳的增长。这一变化与“811汇改”密切相关，2015年8月11日，人民银行宣布调整人民币对美元的汇率中间价报价机制。这使得人民币兑美元汇率中间价机制进一步市场化。 　　2.2.1 不同城市房价与汇率的相关关系研究 　　运用SPSS软件进行相关分析，本文得出了27个直辖市、省会城市、自治区新建商品住宅销售价格指数与汇率的Pearson相关系数。研究发现，除西北、西南、东北个别城市外，大多数城市的房价与汇率呈正相关的关系，若r0.8，则两者相关关系是显著的。 　　实证分析与文章开头理论分析相悖。直接标价法下，人民币汇率贬值，会出现大量的资本外逃，但实际的房价却居高不下。部分原因是由于我国尚未实现资本项目的完全开放，暂时不会出现大规模的资本外逃和恶意做空人民币，另一方面是受国内货币政策的影响。经济下行期，我国采取稳健的货币政策向市场注入流动性。