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浅议土地登记存在若干问题【摘 要】根据土地所有权、使用权方面分析了所遇到的一些难题，并提出了处理意见。 【关键词】农村集体土地；土地登记；土地他项权利 土地登记是土地产权管理的核心环节。土地管理法实施后，全国各地相继开展了土地调查、登记、发证工作。政府通过土地登记发证工作，有力地维护了土地的社会主义公有制，保护了土地权利人的合法权益，规范了土地管理秩序和土地市场秩序，促进了各地经济发展和社会稳定。 一、土地所有权登记方面 “农改居”地区土地所有权性质难区分。 因征地等原因，造成城市郊区大量村组变成无地（耕地）村组，或人均耕地0.1亩以下。根据土地管理有关政策，这些村组应全组成员办理“农改居”手续，同时，征地后剩余集体土地收归国有。但有些原属村组集体所有的土地，在改居之前，已被村集体、或乡镇集体办理使用手续，并给予原所有权单位相应补偿。这些土地所有权如何确定，存在两种矛盾的看法。一种人认为，原村组集体土地在被其他集体经济组织（如村集体或乡镇集体）办理使用手续，并给予补偿后，其土地所有人已发生了变化。虽然原村组已“农改居”，但该宗土地仍为其他集体所有。另一种人认为，该宗土地虽然进行了补偿，但仅办理了使用手续，仅为使用人发生了变化，土地所有者仍属原村组集体，它随该村组改居后，应一并转为国有土地。由于有以上两种截然不同的看法，在城市建设需使用该宗土地时，是否需要征用，如何补偿，已成为使用土地的一道难题。 处理意见：对于上述土地所有权性质争议，笔者认为应区分不同情况，对照相应法律、政策，得出不同的结论。《土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国有所有。如果争议土地在城市建设发展后，已属市区范围，即就可定性为国有土地。除此之外，笔者倾向了同意第一种看法，该宗土地仍为集体所有，所有权人为当时办理土地使用手续、支付土地补偿费的村或乡镇集体经济组织。 二、土地使用权登记方面 1 农村集体土地所有者是谁农村集体土地所有者是谁农村集体土地所有者是谁农村集体土地所有者是谁？？？？ 我国《土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 郊区各乡（镇）村既有村民选举的村民委员会组织，又有到工商管理部门注册的村经济合作社或实业公司，其经济组织和村委会往往是不同法人。法律上，村农民集体所有的土地，既可以由村集体经济组织经营和管理，又可以由村民委员会经营和管理。在两者发生矛盾时，集体土地所有权该确定给谁呢？ 另外，在村一级，无论是经济组织，还是村委会，都有独立的法人。但各村民小组，基本上也独立核算（南通市郊如此），但法人不明确。其资产和财务等，一般由村里统管。属于村民小组的集体土地，由哪一级土地所有者来经营和管理呢？由于土地所有者难以确定，给集体土地所有权登记、征地补偿安置和农村分配工作带来较大难度。 处理意见：上述涉及的两个方面，实际上都是集体土地所有者的主体确定问题。 对照有关政策，笔者认为，属于村农民集体所有的土地，应优先确权给村集体经济组织，它代表着农村集体组织全体成员的利益。村民委员会是基层群众性自治组织，仅能在村集体经济组织未建立的情况下，代替行使土地所有权。同样，属于乡（镇）农民所有的土地，其所有权应确认给乡（镇）农村集体经济组织。 《农村人民公社工作条件修正草案》（1962年9月27日中国共产党第八届中央委员会第十次全体会议通过）第二十条规定：生产队是人民公社中的基本核算单位。它实行独立核算，自负盈亏，直接组织生产，组织收益的分配。第二十一条规定：生产队范围内的土地，都归生产队所有。 根据以上条款，历史上已属于村民小组（人民公社时称生产队）所有的土地，就直接确权给各村民小组。 2 住宅楼每套房分摊用地面积大小难定。 城市住宅小区内用地大致分为住宅楼建筑占地、周边绿化用地、小区道路用地和其他配套用地等。每套住宅分摊用地面积，（住宅楼内各住户共用一个宗地，每套住宅占地须进行分摊。）应仅以其所在楼房建筑占地为基数，还是应加上绿化用地、小区道路用地，甚至还应加上其它配套用地。在住宅楼土地登记中，分摊用地面积大小说法不一，争议颇多。 处理意见：为保障房屋所有人权益，同时方便土地登记操作，住宅楼每套房分摊土地，应以住宅楼建筑占地和周边绿化用地形成的封闭宗地的面积为基数，小区道路用地和其它配套用地不计入。一楼住户独用天井，其土地应确权给一楼房产所有人。 三、土地他项权利登记方面 土地抵押权难以实现。 各类企业生产经营