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浅议房地产开发过程中园林工程管理摘要：随着现代生活水平的提高，房地产开发项目对于园林的重视程度有了日新月异的变化，园林所占的权重也有效的提高，目前部分房地产开发以园林为主导产品价值如龙湖、星河湾等国内地产公司，均达到了很好的景观效果及收益。房地产开发园林施工项目管理也有了全面认识，在整个房地产开发中也是全方位的，要求项目满足经营者在施工管理中对施工项目的质量、安全、成本、效果等都纳入到正规的标准化管理，要对不同的地产形式的园林特点进行分析，本文从设计与施工管理两大方面进行阐述，用于园林施工项目的系统化管理。 关键词：房地产开发；房地产园林工程；园林工程管理 中图分类号：TU986.4 文献标识码：A 房地产园林工程看似技术含量不高，设计施工不属于主体工程，但随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求越来越严，对小区园林工程越来越看重，房地产的园林工程管理与设计也便成了人们的重视环节。园林工程不仅代表了房地产开发的水平，代表了房地产开发商的品牌与信誉，也是人们对长期居住环境的美的追求。 一、房地产园林工程的特点 房地产园林工程管理分两大阶段内容，分为设计阶段与施工阶段过程管理。都有各自的管理流程及管控要点。但在介绍此内容之前，我们先认识一下房地产园林的特点。 房地产园林工程从时间角度可分为短期销售展示与长期交付使用两类。短期销售展示主要目的营造销售环境氛围，要充分体现项目品质。长期交付使用是项目大区景观营造，提供户外游憩场所和交往空间等使用功能，也充分体现了项目品质，充分展示地产公司实力。其商业价值日渐提高，提高项目产品的市场竞争力，相并提高了销售价值，也改善了城市风貌，美化环境，创造和谐社会环境。当然我们在做房地产园林之前，一定要充分考虑地域性、地方民俗、文化差异及使用者的需求等各项要求。 房地产园林设计管理贯穿了项目开发的整体过程，从设计启动到概念、方案、扩初、施工图设计，直至园林工程阶段中的设计变更，最后到交付使用阶段。充分要求管理者要有一定的审美高度、专业高度，从开发商人、管理者、设计师多方面来定位，管理景观设计过程，参与施工过程中景观效果把控，协调各部关系，把握及平衡成本投入。 二、房地产园林工程管理的步骤 房地产园林工程管理的另一阶段就是景观工程施工管理阶段。此阶段涵盖了施工进场准备、施工管理与交房竣工验收阶段。 施工进场准备阶段在施工图审核完成后，景观施工进场后，管理人员及施工班组到岗之前，主要落实场地移交节点和移交标准，施工组织设计与施工进度设计。在施工阶段的管控要点主要为场地移交时间及标准，交叉施工管理、施工进度质量的保证与成品保护。此阶段可谓工程的实战阶段，在此时间内，开发商中的园林工程管理人员一般称为景观工程师，除了专业素质之外，要有一定的管理策略，例如施工过程中对施工单位管理人员采取现金、荣誉证书的奖罚机制，对进度达到一定促进作用。紧密配合各专业条线，梳理好前后施工关系，以保证有序的交叉施工。在施工紧张阶段，施工单位促进进度的有效措施就是施工资金的支持，所以在施工过程中，一定要有资金的合理有效及时的安排。对于施工效果及质量那就要认真检查，样板先行、设置停止检查点、细部修整等方面来控制。对于施工完成后就要进入验收养护阶段，主要是对后续养护的加强，验收主要保证竣工图纸的质量。 三、全方位房地产园林管理工程的发展方向 全方位园林施工项目的管理要求项目经营者对施工项目的成本、质量、进度、安全的全盘管理，并纳入国际化、标准化的管理体系，这样才能使施工项目顺利科学地进行。 （一）园林施工项目成本管理 园林施工项目成本控制是贯穿园林工程建设的全过程的基本管理，不但决定着施工预算，还决定了施工质量。降低园林施工项目成本的途径，必须保证施工质量，又开源节流。一是认真审核图纸，工程单位应该以满足大多用户需要和保证工程质量为基础，结合项目的主客观条件，对设计图纸进行多层次的会审，并积极征集修改意见，在用户和设计单位同意后，确定设计图纸，同时办理开账。二是加强财务预算管理，仔细研究招标文件、合同标的，严格符合程序的编制施工预算，把好合同关，根据工程变更资料，及时办理增减账。三是制订高质量的，经济合理的施工方案。用最合理的施工方法、选择实用的施工机具、高效的施工顺序的安排和流水与施工的组织，都是成本管理的主要方向，施工方案的不同，工期就会不同，所需成本也不同。因此，正确选择施工方案是降低成本的关键。四是降低材料成本，材料成本在整个项目成本中的比重最大，有较大的节约空间，往往在其他项目支出出现超支时，要靠材料成本的节约来弥补。五是走技术科技节约成本的道路，是保障高质量工程的重要内容。六是讲究施工技巧。合理设计流水线工序，这样有利于更顺畅、更有效率地完成