快捷酒店物业选址和物业指导.pptxVIP

;（1）房屋是否租赁或者是自有，产权是否清晰，是否为商业用房。 宾馆属于特种行业，要求土地性质为商业或者综合性质。 （2）物业建筑结构是否适合改造 一般整体建筑结构的总宽度不低于13米，便于在中间设计走廊，两侧为客房，可避免暗房。如果总宽度高于18米，需要排三排房间，中间出现暗房，如果总宽度低于12米，大大减少了排房数量，如果低于10米，只能做单排房间。;不同点： 砖混结构用于多层住宅，框架结构用于多层公建，剪力墙结构用于高层住宅。框架剪力墙结构用于高层公建钢结构用于超高层公建和大跨度房屋(例如厂房和体育场)。;（3）剪力墙结构：混凝土梁和混凝土墙承重的结构称为剪力墙结构。常用于普通高层住宅，和房型非常复杂的多层洋房和别墅。优点：承重结构为片状的混凝土墙体，房间不见柱子的棱角，比框架结构更适合用于住宅。混???土墙体的抗震能力最强，房屋安全度很高。缺点：混凝土用量多，自重大，总高度通常无法超过150m。混凝土墙体为高强度承重墙体，房间不能拆改。 （4）框架剪力墙结构：框架结构掺加部分混凝土墙叫做框架剪力墙结构。常用于高层的办公楼、商场和酒店。优点：室内空间的使用以及房间隔墙的拆改和框架结构一样灵活多变。抗震性能与纯剪力墙结构一样坚固。;（5）钢柱、钢梁承重，叫做钢结构。常用于厂房、超高层民用建筑和地标建筑。优点：自重轻，施工快。可以修建到500多米甚至更高的高度。因为是柔性结构，地震破坏力对它影响较小。缺点：钢材害怕腐蚀，建筑保养困难，而且保养费用昂贵。钢材最怕高温，火灾是钢结构房屋的天敌(世贸大厦就是飞机撞击产生的大火，将整栋建筑烧塌的)。 （6）框架剪力墙结构中的框架柱内用型钢钢材，或在柱子外侧包裹型钢钢材，叫做混合结构。常用于超高层民用建筑和地标建筑。优点：混凝土结构掺加大型型钢钢材，可以有效减小混凝土柱子的尺寸，减少结构自重，并加强柱子的抗震和承重性能。可以比普通框架剪力墙结构修得更高，最高可以修建到300米甚至更高的高度。缺点：因为综合了框架剪力墙结构和钢结构的优点，此类结构在150米~300米的建筑中广泛使用，缺点较少。; 物业建筑基础条件（独立大厅、水电暖、消防、电梯、热水、空调系统、停车、隔墙、窗户、外观、广告位）是否适合建立酒店。 （1）大厅 大厅面积30-100平方，快捷酒店大厅一般控制在60平方米左右，需要同时满足吧台、休息区、商务区等必备功能，最大一般不宜超过100平方米，大厅过大而配置简单，容易显得空荡。 （2）给水 主管径市政给水的压力，规范要求城市供水管网最不利点压力不小于0.1MPa,所以0.1～0.4MPa为正常（俗称1-4公斤）。一般而言，物业超过7层楼，需要加做二次加压，需要增加加压泵一台，放置于隔音效果较好的位置。市政给水的管径，房间数量在30-60间，给水管径不小于DN40（即内径为40mm的管）；房间数量超过60间，给水管径不小于DN63，如不符合要求，需增加变频加压泵。 （3）电容量 不采用电热水器时，一般配备为2.5KW/间。 采用电热水器时，一般配备为4KW/间。 总功率：单房间功率x房间数。 实际变压器的总容量还要上升10-20个千瓦，以保障用电。;（4）消防 消防的投资主要涉及喷淋系统，根据消防要求安装喷淋需满足以下条件： ①物业不超过3层且总面积3000平内且每层低于1500平可以只做烟感 ②任一楼层建筑面积大于1500㎡或总建筑面积大于3000㎡ 的建筑。 （注：以上所说的面积为：建筑面积，不是租赁面积。例如部分加盟商租赁的区域为6层楼的2-4层，2-4层总面积未超出1500㎡，根据消防要求，仍然需要安装喷淋系统）。 消防价格参考： 无喷淋只做烟感等相关系统：50元/平方米 喷淋改造+其他系统：60-80元/平方米 新做消防系统：100-150元/平方米 地方消防另有规定，根据当地的要求和供应市场来确定最终成本。;（5）电梯 三层以上含三层必须加装电梯，现代人的消费观念转变，比较有惰性，出差人员拿行李如果无电梯不方便，也是体现服务和档次的一个重要标准。电梯设置位置根据物业结构定，现场只是初步勘察和分析可能的位置，带梯控的电梯目前是一种趋势，给客人以安全感。 价格：国产电梯价格4层4站式800KG(10人)大约在13-14万左右。 品牌： 西尼、（杭州，是西尼机电（日本）株式会社在中国大陆的独资子公司）。 富士（主要有辽宁富士,青岛富士等）。 巨人-通力（巨人和通力电梯已经合资,通力是一线品牌）。 永大（原称永大日立电梯是一线,近些年走国产路线