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房地产市场研究 数据收集与分析方法 　　--如何利用市场研究提供更好的决策咨询？ 程开明　博士 浙江工商大学 2006.12.16 房地产市场研究 市场情报 －－是进行战略分析并取得竞争优 　　　　　　　　　势的关键所在! 房地产市场研究－－可以帮助房地产企业 作出决策! 树，林和森林 TREE 树 =gt; Data数据 FOREST 林 =gt; Results信息 JUNGLE森林 =gt; Decision决策 数据及统计方法 数据的作用－－未经切割的钻石、未经冶炼的金沙，或者是富含钻石的石块或者富含金子的沙金石。但，对许多人来说，数据本身根本就不值钱！ 如何发挥数据的作用－－统计方法是最基本的工具，统计方法的应用也是市场研究的基本技能。否则，研究难以深入！ 统计方法的功效－－通过对数据的定量分析，解决一些房地产方面的实际问题。 　　　　　　1）现状的客观描述－－描述统计； 　　　　　2）显著因素或关键因素的寻找－－因子分析； 　　　　　3）寻找变量间的相关关系－－相关与回归分析； 　　　　　4）对象的分类和判别－－聚类分析、判别分析。 　　　　　　　　等等 　　　著名统计学家韦尔斯强调：统计思维总有一天会像读与写一样成为一个有效率公民的必备能力！ 内容安排 第一部分　房地产市场研究概览 第二部分　房地产资料的类型与采集方法 第三部分　房地产数据分析方法简介 第四部分　研究内容与方法的结合及示例 第五部分　结语及注意问题 主要内容 第一部分　房地产市场研究概览 第二部分　房地产资料的类型与采集方法 第三部分　房地产数据分析方法简介 第四部分　研究内容与方法的结合及示例 第五部分　结语及注意问题 第一部分　房地产市场研究概览 一、涵义：何为房地产市场研究？ 二、作用：为何进行房地产市场？？ 三、过程：房地产市场研究是决策的前期工作。 四、类型：不同视角下的房地产市场研究。 一、何为房地产市场研究 何为房地产市场研究？ 　房地产市场研究：是以房地产作为特定的研究对象，对相关的市场信息进行收集、整理和分析，并对房地产市场进行描述和预测的过程。 　市场研究（Marketing Research)是设计、收集、分析与展示信息， 用以解决某一具体营销问题的过程。 什么是房地产市场研究? 是消费者和房地产企业之间的联系纽带！ 主要包括： 发现新的市场机会：了解市场、了解对手，从复杂的环境中发现新机会 制定正确的营销策略：通过研究了解消费者特性，制定正确的营销策略 有助于房地产项目的正确定位：明确市场定位和消费群体定位，在激烈的市场竞争中脱颖而出 有助于房地产企业规避风险：通过研究，了解市场，发现机会，制定正确的策略，获取利润、规避风险 ¨¨¨ 房地产市场研究主要目的是辅助决策！ 二、房地产市场研究的作用 明确问题或机会所在 确定研究目标 设计研究方案 调查、 整理并分析数据 传递信息 与一般的市场研究过程相类似！ 三、房地产市场研究的过程 市场问题 数据处理 研究报告 问题定义 四、房地产市场研究的类型 （一）研究性质： 　　　探索性研究 描述性研究 因果关系研究 （二）研究方法： 定性研究 定量研究 （三）调查对象： 消费者调查 非消费者调研 （四）组织形式： 专项调查 连续性调查 （五）资料来源： 二手资料研究 一手资料调查 主要内容 第一部分　房地产市场研究概览 第二部分　房地产资料的类型与采集方法 第三部分　房地产数据分析方法简介 第四部分　研究内容与方法的结合及示例 第五部分　结语及注意问题 第二部分　房地产资料类型与采集方法 一、房地产资料类型 二、房地产资料的获取途径 三、房地产资料的采集方法 次级资料（第二手资料）：二手资料是相对于原始资料而言的，指以前已经收集好，但不一定与当前问题有关的信息资料。 　　内部：历史积累数据、各种分析报告等 　　外部：官方、学术单位、行业组织等 原始资料（第一手资料）：为了特定目的而直接向被调查对象收集的资料。 　　　主要包括：调查数据、实验数据 一、房地产资料类型 （一）二手资料的类型 二 手 资 料 外部资料 内部资料 公开发表的资料 商业资料 历史数据 各种报告、文件 （二）二手资料的优点与局限 1.优点 省时、省力、省钱 有助于辨明研究目的与主题 有可能提供与研究问题有关的背景材料 有可能对研究设计提供借鉴、启示 有可能提供现成答案 2.局限 资料可能不准确 资料可能过时 不能完全符合目的与要求 资料可能不充分 （三）二手资料的评估 1.是谁收集的资料? 2