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关于城市规划中提高容积率的可行性研究 ——以上海中心城区为例 丁 毅 李玉琳 静安区规划和土地管理局 上海200040 【摘要】 本文通过对容积率概念及合理容积率确定方法的回顾，归纳了容积率在城市土地开发中的影响规律，提出了降低房价的政策措施。同时，对三种不同类型的国际城市地区的容积率进行了比较分析，并对我国土地开发强度和方式提出了建议，为上海今后的土地开发模式提供了一定的借鉴。 【关键词】容积率 土地管理 城市规划 引言 “十二五”期间上海要通过创新和转型来推动经济增长，就要将提高土地、劳动力和资本等传统要素的利用效率放在非常重要的地位。上海未来发展将面临日益收紧的土地和劳动力等资源约束，但在提升资源利用效率方面还有巨大空间可以通过制度、政策、管理和技术方面的变革和创新，实现要素利用效率的提高，推动经济平稳增长提高土地资源利用效率经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 目前，已有诸多学者提出了合理容积率的确定方法。如鲍振洪、李朝奎（2010）从经济条件的约束、环境条件的约束、社会条件的约束等三方面综合取定容积率值；陈昌勇（2012）提出了基于经验、日照、建筑形式、地价、城市地理学的综合平衡法；陈昌勇（2006）提出从宏观层次的形成、中观层次的调节、微观层次的修正三个层面最终确定容积率，等。 此外，我国在容积率控制的实践中，仅有少数城市对混合使用的容积率指标进行探索。如深圳市借鉴香港经验，按各类功能建筑面积所占比例与该地块可承担的各类功能用地的容积率进行加权平均推选，但在其他城市，多样的混合方式尚未纳入容积率分配的考虑范畴。 2、容积率对城市土地开发的影响 2.1 容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用。总体来说，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，容积率对地价的影响程度愈大。 1、不同城市不同地区 容积率对不同城市地价的影响程度与城市规模成正相关关系。大规模的城市，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显。而小城市则正好相反。 2、同一城市不同地区 容积率对同一城市不同区位地价的影响表现为从中心向外围逐渐减弱。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，则容积率的影响程度越大。 3、同一城市同一地区 容积率对同一城市同一区位地价的影响表现为先递增后递减。在建筑密度一定时，容积率增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。 4、不同类型地区 容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。商业用地对区位条件反应最敏感，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有。住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强。 2.2 降低房价的政策措施 由上可知，容积率的提高对于如上海这样的大规模城市中心城区地价，尤其是商业用地的影响最为显著。其影响规律表现为，地价先与容积率的变化呈正相关，直到某个拐点后，再与容积率变化呈负相关。而对于上海中心城区而言，地价的上涨将最直接导致房价的上涨。 目前，针对控制房价快速上涨，政府采取了一系列措施，如划出更多的土地用于开发。而事实上，其作用有限。 首先，政府无法太多拿出建设用地。在国家用地指标的限制下，在国土资源部的监督下，在各种产业用地的争抢下，在政府“重点产业扶持”的政策下，在旧城改造被容积率限制的情况下，在保障性用房保量的迫切性下，在预留未来储备地的余地下，其实根本就不用争论。 其次，政府新拿出的土地在哪里？疯涨的地价主要位于成熟配套的片区，比如上海内环，而政府拿出一些外环以外的土地，是不可能控制房价的。上海内环的土地政府肯定拿不出来，也不愿拿出来。 此外，有人说中国城市房价问题是“黑洞”，是“官商勾结”，“容积率腐败”，“开发商黑心”，其实最根本的还是供应问题，房子的供应问题源于土地的供应太少。而土地的供应太少是一种表面现象，实质是土地利用效率较低，即规划容积率较低。因此，提高容积率对控制房价具有一定推动作用。 3、国际大都市与我国的容积率比较分析 3.1 人少地多类型——欧美地区 在欧美等人口少、土地多的经济发达地区，居住形态的可选择范围较大。20世纪70年代，欧美地区也曾发展高层高容积率住宅，典型的塔