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关于推进城镇化建设过程中加强房地产业税收管理的对策与建议2010-12-07 10:04:24 | 来源：青岛莱西市地税局 | 作者：王秀家 嵇焕帅 ??? 莱西市地处胶东半岛中部，位于青岛、威海、烟台、潍坊4个对外开放城市之间。随着周边地区经济的迅速发展，莱西市提出了打造半岛城市群生活中心的战略思想，确立了打造半岛次中心城市的目标定位。近几年，随着莱西市政府组织的旧城改造、城区规划项目的逐渐增多，新型城镇化建设涉及的房地产业税收，已成为现实重点税源，莱西市地税局立足本职工作，从税收与经济良性互动和可持续发展的战略出发，重点对莱西市推进城镇化建设与房地产业税收情况进行了调查研究，结合县域经济税收发展情况及问题，有针对性的提出了推进城镇化建设过程中加强房地产业管理的税收对策与建议。??? 一、莱西市新型城镇化建设概况及房地产业税收现状??? 今年，中央、省和青岛市把城镇化提到了前所未有的高度，放在了重中之重的位置。中央经济工作会议和今年中央1号文件都提出，要把加快推进城镇化作为重大战略来实施。近期，莱西地税局组织人员对境内城镇化建设及房地产业税收现状进行了实地调查摸底，取得了第一手资料。??? （一）新型城镇化建设现状??? 1、旧城改造试点顺利。投资10亿元，试点推进了三大片区改造（项目占地167亩，拆迁面积6.84万平方米，建筑面积32万平方米）。目前水集任家疃片区拆迁接近尾声，月湖商城二期拆迁补偿协议签定率达到65.7%（总数300户，197户签定协议），8个城中村改造项目正在积极进行规划论证。??? 2、小城镇开发步伐加快。规划镇办开发工程21项已开工建设14项，完成投资1.66亿元。其中，孙受、日庄、夏格庄、马连庄等镇开发项目投资规模较大，形象进度较快。总投资2亿元的金桂花园项目已到位资金1500万元，目前已开工建设。总投资1.5亿元的湖滨新村一期主体工程已竣工。夏格庄金居社区已经累计投资2000多万元，完成建筑面积1.6平方米，预订购买率达到70%.??? 3、城乡基础设施得到进一步改善。投资5亿元，开工建设了30平方公里的高新技术产业园。目前园区内规划的10条道路已全部开工建设，预计10月底前全部完工。31项城市基础设施建设工程，已开工23项，完成投资1.2亿元。计划投资4.32亿元对部分镇办实施道路硬化、绿化、排污、供水和燃气工程，目前已完成投资1.5亿元。209省道改建完成投资1859.5万元，占年计划的28%.??? （二）房地产业税收现状。随着城镇化建设步伐加快，房地产业逐步发展壮大。目前，莱西市现有正常纳税房地产开发企业108户，2002年至2008年新成立的67户正常纳税房地产开发企业的企业所得税由莱西市国税局负责征收，除企业所得税以外的其他税种由莱西市地税局负责征收。2002年以前和2008年以后成立的所有税种由莱西市地税局管理的正常纳税人共计41户，年纳税近一亿元，是莱西市重要的税收支柱。??? 1、房地产业税收占税收总收入比重较大。房地产业成为莱西市地方税收收入的主体行业，形成了收入依赖建筑、房地产业，而建筑业又依赖房地产业的组织收入大户圈.如，2001-2010年上半年，建筑业和房地产业各项收入累计完成12.1795亿元，占莱西地税局近十年各项收入的41.21%，在莱西局税收收入构成中占有举足轻重的作用（见图1）??? 图1所示： ??? 今年上半年，在房地产市场强劲复苏带动下，全市房地产投资持续增加，同时拉动建筑业市场快速增长。相对应，上半年莱西地税局建筑业和房地产业各项收入分别完成5887万元和7192万元，增长76.79%和91.43%.两个行业累计增收5992万元，同比增长84.55%，占全部收入的比重为48.86%，拉动全局各项收入增长了29.9个百分点。而目前纳入管理的55个投资额1000万元以上的重大建设项目，与房地产业有关的有34个，计划应纳税投资额占全部项目计划应纳税投资额比重为69.7%，上半年累计实现税款7733万元，占55个大项目实现税款总额的93%.??? 2、房地产业税收在整个税种结构中比重较大。对2009年房地产开发企业纳税总体情况与各税种总体入库情况进行了对比分析（见图2）。2009年组织入库税款43266万元，其中房地产开发企业缴纳的各项税收共计9156万元（不含莱西市国税局征收的房地产业企业所得税554万元），占总收入的比重为21.2%.其中营业税入库4621万元，占营业税总收入16533万元的比重为28%，企业所得税入库529万元，占企业所得税总收入3063万元的比重为17.3%，土地增值税入库1227万元，占土地增值税总收入1775万元的比重为69.13%.??? 图2：2009年莱西地税局房地产业三大税种比重分析图 ???