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沙洋 天水广场 前期策划定位报告 201 3 1/a.0 4 CONTENTS 目录 开发 策略 产品定位 功能规划 业态布局 沙洋城市发展：城市经济 房产市场发展：总体现状 房产市场发展：未来趋势 1 、整体市场分析 可能性 3 、项目本体分析 2 、区域市场分析 商圈布局简析 业态综合分析：零售百货 业态综合分析：餐饮行业 业态综合分析：休闲娱乐 业态综合分析：租金简况 业态综合分析：发展小结 消费客户层分析 住宅综合分析 可行性 可行性 Why 为什么 城市房产现状 What 做什么 项目开发环境 How 如何做 项目整体定位 商业业态定位 经营主题定位 经营档次定位 商业类别甄选 业态主题定位 楼层主题定位 消费客层定位 住宅产品定位 住宅价格定位 住宅客户定位 商业价格定位 租售及营销建议 4 、项目定位建议 可操作性 交通环境简析 项目区位简析 项目现状简析 沙洋城市发展：城市经济 房产市场发展：总体现状 房产市场发展：未来趋势 城市房产现状 城市经济 沙洋政府十二五规划：以完善功能、增强辐射为目标，推进中心城区提档升级 沙洋县辖五里铺、十里铺、纪山、拾回桥、后港、毛李、官垱、李市、马良、高阳、沈集、曾集、沙洋等 13 个镇， 1 个省级经济开収区， 250 个村， 29 个社区屁民委员会，全县总人口 65 万人，其中沙洋监狱管理尿 3.77 万人。全县总面积，耕地面积 6.23 万公顷。县城规划区面积 19.96 平方公里，建成区面积 14 平方公里，城区人口达到 13 万人。 沙洋监狱为全国第二大监狱，下辖 13 个监狱中有 9 个均在沙洋境内，其中县城的长林监狱位于县城中心，即本案项目所在地。 独特的司法机构，造就了沙洋独特的常驻人群，狱警及监狱管理人群达到沙洋城市人口的 1/4 ，且收入稳定，消费能力较高 。 城市人口中，具备中高消费能力的狱警人群和城市的中高收入人群将成为本案的主要销售和消费目标人群。 城市人口 ： 常驻人口 13 万，其中 25% 隶属监狱系统 城市经济 GDP 与 GDP 与固定资产投资稳步增加， 2012 年 GDP 突破 180 亿人民币 GDP 2012 年全县实现地区生产总值 180.68 亿元，同比增长 11.5% ，城镇居民可支配收入和农民人均收入分别完成 14780 元、 9176 元，分别增长 17.3% 、 14% 。 固定资产投资总 2012 年固定资产投资完成 86.59 亿元，增长 21.9% 城市化率 2012 年沙洋城市化率已接近 45% 城市经济 沙洋各项经济指标稳步提升，年增加率保持在 15% 左右，特别是人均消费性支出已达到人均年收入的 70% ，消费力的提升也为沙洋商业的収展带来了劢力。 城市经济 城市经济 根据大量日本、美国等国家经验表明：城市化率增加和人均 GDP 增长演进到不同阶段，城市人口的商业需求和居住需求将随之发生结构性变化 房产市场发展 人均 GDP 与房地产发展的关联 根据联合国城市发展纲要和大量国内二三线同类型城市的研究数据发现，三线城市房地产 GDP 发展关联如下 800-2500US$ 2500-3500US$ 3500-4500US$ 4500 以上 US$ 住房面积提高 步入加速升级阶段 , 改善型需求向舒适 型需求转变阶段 居住质量改善阶段 改善型购房 城市经济发展与居住形态的关系 人 均 G D P 城市化率 25% 35% 40% 45% 50% 1. 传统居住习惯对面积要求偏大 2. 对居住品质要求不高 3. 注重邻里生活，沟通 4. 对单价相当敏感 人均 GDP 位于 1200 美金以下；城市化水平在 25% 以下 人均 GDP 位于 1200 ~2000 美金；城市化水 平在 40% 以下 1. 表现出总价敏感度，单价敏感度弱化 2. 房价上升，购买力下降，面积需求减小 3. 对小区品质有要求：外立面，绿化，景观等。 4. 随着土地级差发展，对地段要求凸显 人均 GDP 位于 2000~ 3000 美金；城市化水 平在 40% 以上 45% 以下 1. 对户型出现要求，对弹性空间增加极为敏感 2. 追求硬件品质 3. 追求物业，智能化等软件服务。 4. 完善的社区配套。 人均 GDP 位于 3000~ 5500 美金；城市化水 平在 45% 以上 60% 以下 多元化价值主张，在产品形态、功能形态，品质等各方面形成细分化差异。 + 人均住房面积持续增长 生存型需求阶段 房产市场发展 随着经济指标稳步提升，城市化率不断提高，人民生活品质提高， 沙洋住宅和商业形态和功能即将步入新的发展阶段。 800-2500US$ 2500