帝景文院社区沿街商铺营销策划案69P.pptVIP

可类比商铺效益分析 第四章：营销策略 营销定位?Marketing positioning ? 为社区、旅游服务的 卧龙山人居板块核心商圈 为社区服务部分—— 社区诊所、大药房、通讯营业厅、干洗店、美容美发、足疗保健、宠物医院、家居用品… 文教用品—— 文化用品专卖店、乐器店、书店、网吧、运动器材专卖店、体育用品专卖店、高尔夫用品店、运动服饰专卖店…… 客群指向 ◆市区及各县级市沿街专营商户 ◆市区及各县级市大型小商品市场经营者 ◆特邀品牌商品专营店 ◆投资置业者 营销主题?Marketing subject 帝景文院沿街商铺 “卧龙山商圈” 第一铺一平商铺一两金 项目形象Qroject analysis 钦差大臣度假之地 学府中央消费之地 社区市民服务之地 旅游度假购物之地 项目功能Qroject function 服务社区·服务学子·服务旅游 营销理念?Marketing idea 以“项目形象”为依托，以“卧龙山商圈”第一铺 为导引，以“一平商铺一两金”为主题，以集中招 商、代客出租、打造特色商业街为推手，以此全面 提升项目的区域价值和商铺自身价值，为甲方创造 超附加值的效益！ 推案节点之案场包装——围挡四块 第一块—— 主广告语：“卧龙山商圈”第一铺 副广告语：6万人成熟街区核心 第二块—— 主广告语：一平商铺一两金 副广告语： 钦差大臣度假之地 学府中央消费之地 社区市民服务之地 旅游度假购物之地 推案节点之案场包装——围挡四块 威海城市化进程时间较慢，很多人的思维方式还停留 在小农意识的层次中。基于华艳伟业的经验，相比于 花哨的广告，受众更容易接受“真金白银”的诱惑，这 也是我们主广告语的初衷。 解读 第三块—— 主广告语：买股原始新股，买铺帝景文院 副广告语：服务社区·服务学子·服务旅游 推案节点之案场包装——围挡四块 原始股的认筹缔造了很多百万、千万富翁，选中帝景文院，就像选中了绩优的原始股，以不高的价格，实现人生的财富梦想 解读 第四块—— 主广告语：帝景商会“抢钱啦”！ 副广告语：VIP会员卡今起认购 推案节点之案场包装——围挡四块 以上述“案场包装”的内容为主体，根据媒体 的不同要求，经过“浓缩”或“扩展”，适时 推广应用。 推案节点之广告运动 ◆按照交房标准，对首批推出的2号楼沿街商铺进 行装修（含商铺门前台阶修建） ◆小区北大门建设尽快完毕 ◆小区北门入口进深处的景观建设尽量完毕 推案节点之案场包装——小区形象包装 会员策略 团购策略 分销策略 包销策略 以租待售 推案节点之销售策略 会员策略 以“帝景商会”的名义，发售VIP会员卡—— 钻石卡10万元/张，购铺时享受九折 金卡8万元/张，购铺时享受九三折 银卡5万元/张，购铺时享受九五折 ◆按照会员卡的等级，在商铺开盘当天拥有按序优先选房权； ◆在签署购房合同时直接充抵总房款； ◆会员卡内定金可退返。 其间：只认购卡，不确定价格 团购策略 以3个商铺为标准基点，凡团购者均享受公示价格的 九五折优惠政策。 ◆启动我公司分销网络，面向我公司分销网络 指向地区实施分销； ◆比较周边可类比项目分销佣金提点比例，确 定分销佣金提点为5个点。 分销策略 海南 黑龙江 吉林 辽宁 河北 山东 福建 江西 安徽 湖北 湖南 广东 广西 上海 河南 山西 内蒙古 陕西 宁夏 甘肃 青海 四川 贵州 云南 西藏 新疆 江苏 浙江 北京 天津 台湾 ■红色为重点市场拓展区域 ■绿色为次级市场拓展区域 ■蓝色为末端市场区域 分销网络图 包销策略 拟请台湾瑞城置业顾问公司实施打包销售，即 将93套沿街商铺房源一次性打包给瑞城公司， 具体佣金提点为7个点。 以租待售 这仅仅是促销的一个手段。 出租的原则是： ◆租金须接近最低投资回报率——6% ◆承租者须自行装修，费用自理 ◆承租期满无条件退出，欲继续承租，重新计租 ◆租期不低于3年，一次交租金不少于1.5年 推案原则 推案策略 入市时间：初步定于2011年7月 总体目标：市场占位、平开高走、创树品牌 通盘销控：入市试水、引导市场、对外招商 推案节奏：少量推盘、推出即罄、调整价格 将商铺与附房部分合二为一均价面市 以认购VIP卡为入市切入点 以弹性价格“蓄客试水”为定价依据 以团购、分销、包销为依次保障 确保一期市场占位和价格稳步提升 推案节点之销售节奏 根据一期销售情况，调整营销思路、销售价格及推案节奏等 可预售时 二期 启动期 一期 一期持续销售、为二期蓄客、拓展分销市场 2011.10— 分销 拓展期 一期 广告全面推广、