武汉市开来集团青山项目定位可行性报告372008年.ppt

对于市场，我们应该有个 精辟而准确的认识！ 武汉市房地产市场 项目经济技术指标 市场定位 定价方法分类 成本加成定价方法 认知价值定价法 市场比较定价法 市场涨幅预测定价法 下面，我们将选择市场比较定价法和市场涨幅预测定价法来确定本项目的价格。 招商策略 确定定价方法 下面，参考周边其他项目价格对本项目价格进行预估。 ▲ 本项目价格预估参照楼盘：洪福美邻（均价6300元/㎡）、青扬六合（均价6700 / ㎡） 通过市场比较定价法，我司将本项目现时销售均价预定为：6850元/㎡ ▲结合市场涨幅预测定价： 通过前面市场比较定价，综合考虑片区增值、项目品牌、营销推广、土地增值对项目价格的增值影响，我司认为未来本项目入市时项目均价为预估为： 基准均价（按6850元计）+ 片区增值（1%）+ 项目品牌（1%）+营销推广（1%）+ 土地增值（1%）= 7200元/㎡ 商业方面，我司建议不采用销售模式，而采用招商出租模式进行营销。 项目价格预估 第五部分 项目招商策略 招商方式 一 二 招商是项目商业形成收 益的重要环节，我们要重点 提出！ 招商策略 招商策略方面，我们将分三步走： 对一层进行招商。引入武汉市具有较高知名度的大中型连锁超市，以人群带动人气。 一层入驻后，开始对二层进行招商。引入武汉市著名连锁酒店，与一层连动，加强商业整体人气。 一层、二层均已入驻，并在区域居民群中产生较强人气与口碑后，开始对三层招商。引入各类特色型餐饮与休闲娱乐配套，在区域中树立首席餐饮娱乐城的强大品牌。 招商方式 走访招商：针对相关商户有目的地进行走访和沟通，传达招商信息，进行招商。 以商招商：结合商业项目的特质，注重行业内部和商家间的口碑传播渠道，起到以商招商的连动效应。 渠道建设：各类商业协会建立战略合作伙伴关系，共享其商户资源，甄选符合项目定位的商家。 开来集团青山项目定位 可行性报告 一、市场分析 二、项目分析 三、项目定位及 可行性分析 四、项目价格预估 五、项目招商策略 目 录 第一部分 市场分析 区域房地产市场 区域住宅市场 区域写字楼与商务公寓市场 区域住宅及写字楼市场对比总结 区域重点住宅楼盘一览 一 二 武汉市房地产市场分析 2007年商品住房共成交了89848套，与去年同期相比增加了9412套，同比上升了11.7%。成交面积为1021.15万㎡，与去年同期相比增加了112.23万㎡，同比上升了12.35%。 武汉市商品住房成交价格每月平均上涨142.56元/㎡，月均涨幅为3.61%。从图中可以看出，2007年5月以后，商品住房价格上升幅度逐月加快。至5月，价格突破4000元/㎡，至10月，价格突破5000元/㎡;其中9，10，11月三个月商品住房价格涨幅最大，月涨幅都在7个百分点左右。 价量齐增是2007年的典型特征，首次突破1000万㎡的年销售面积反映出2007年武汉房地产市场的极度活跃。 区域房地产市场分析 区域住宅市场分析 青山区住宅发展起点低、起步晚，房地产发展水平低于武汉市的平均水平 青山区楼市供应量一直较少，且项目的规模普遍偏小，档次偏低，明星楼盘更是廖廖可数 青山区消费者来源较狭窄，绝大多数是区内或区域附近的高收入人群 青山区的人均储蓄额与人均可支配收入在武汉市各大片区中名列前茅，随着房地产的发展，居民改善住宅状况的愿望增强，强劲的购买力及旺盛的需求开始显山露水。 区域房地产市场分析 区域写字楼与商务公寓市场分析 青山区是武汉市乃至全国著名的工业区，其功能主要以工业和居住为主，近几年随着区域与城市中心的逐渐融合，区域居民的消费需求越来越高，其商业也开始逐渐蓬勃起来。但作为一个纯工业区，其商务功能依然迟迟未能跟上，区域真正意义上的写字楼与商务公寓还基本上没有，就算是普通功能的写字楼也是寥寥无几。 根据我司调查，早期位于冶金大道与工业大道交汇处的青山广场就是最早尝试这种物业形态的楼盘之一，但该楼盘的运作并未引起很大的市场反响，写字楼市场依然较为平静。而位于青山商业中心建设二路的江城商业广场写字楼在推向市场后，其销售速度也是显得较慢，销售情况不尽理想。 可以说，目前青山区的写字楼市场环境还未形成，市场接受度有待提高，市场现状还很不成熟，在这一区域打造写字楼或商务公寓，具有较大风险。 区域房地产市场分析 区域住宅及写字楼市场对比总结 正如前面提到的，青山区工业区定位的大环境，严重制约了区域商务地