贵阳市土地一级开发简述.docVIP

PAGE 1 贵阳市土地一级开发简述 目录 TOC 一、国家政策回顾 PAGEREF _Toc1904 2 二、国家土地政策研读 PAGEREF _Toc32140 4 三、贵州土地一级开发的配套政策背景 PAGEREF _Toc4418 5 四、贵阳市土地开发政策研读 PAGEREF _Toc1140 6 五、土地开发模式 PAGEREF _Toc11921 7 六、土地整理概述 PAGEREF _Toc14606 7 （一）纯一级开发 PAGEREF _Toc844 8 （二）一、二级捆绑联动 PAGEREF _Toc6880 8 （三）成功案例 PAGEREF _Toc5868 9 （四）投资分析 PAGEREF _Toc10595 9 （五）溢价分析 PAGEREF _Toc12636 10 （六）一、二级联动 PAGEREF _Toc8644 10 七、风险控制 PAGEREF _Toc9283 11 一、国家政策回顾 1、国务院55号令。1990年5月19日，国务院发布实施《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令55号）。55号令第13条规定：土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖方式。这是目前有关国有建设用地使用权招标拍卖出让最早的行政法规。 2、《城市房地产管理法》。1994年7月5日全国人大常委会通过、第29号主席令公布《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年1月1日起施行。《城市房地产管理法》第12条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。这是目前有关国有建设用地使用权招标拍卖出让最早的法律。 3、国办发[1999]39号。1999年5月10日，国务院办公厅下发了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）。规定“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以招标、拍卖方式提供。”这是国务院首次对招标拍卖出让土地使用权提出明确和较为严格的要求。 4、国务院15号文。2001年5月9日，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）。15号文明确提出：各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。经营性用地必须招标拍卖出让作为国家政策，第一次写进国务院文件，第一次明确了招标拍卖出让的界限，为经营性用地协议出让亮起了“红灯”，对国有土地资产管理具有历史性的意义，也为国土资源部出台11号令提供了政策依据。 5、国土资源部11号令。2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（11号令），7月1日起施行。11号令明确规定：第一次明确了商业、旅游、娱乐和商品住宅各类经营性用地，必须实行“招拍挂”出让。至此，我国的土地供应终结了以往行政色彩颇浓的协议供地方式，是土地市场发展史上的一个里程碑。 6、国务院28号文。2004年10月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）。28号文明确提出：除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。 7、2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）进一步明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。” 8、在2006年8月1日起实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》明确了：对招标拍卖挂牌出让方法、程序和标准做了很细致具体的规定，并且提供了操作范本，出让公告、竞买须知、成交确认书及竞买申请都提供了格式文本。同时提出了一个新名词：用地预申请（香港流行的“勾地”），单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格，以预防流拍。相当于协议出让，以市场形式取得。 9、2007年3月16日，新颁布的《中华人民共和国物权法》对土地招标拍卖挂牌范围进行了明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价的方式出让。”工业用地招标拍卖挂牌出让由国家政策上升到法律规定。 10、国土资源部39号令。2007年9月28日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），2007年11月1日起施行。这次修改的总体思路是：保持11号令的总体框架和主要内容不变，着重对与《物权法》有关的内容进行修改完善，同时针对11号令在实施过程中存在的突出问题，进行了完善相。 11、国发〔2008〕3号文。2008年1月3日国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》，通知第11条要求：完善建设用地储备制度，完成必要的前期开发，缩短开发周期，土地前期开发要引入市场机制