第五章：龙湖集团设计管理策略.doc

〖龙湖研发〗龙湖集团设计管理策略 2014-03-12 万达内部资料〉 HYPERLINK javascript:viewProfile();房地产经理人联盟 怎么才能每天阅读到地产联盟的文章? 【新朋友】点击上面蓝字〖房地产联盟〗关注,免费订阅最前沿的房地产讲座 …………………………………………………………………… 龙湖集团设计管理 ?选择好分供方、管理好分供方，充分释放设计师的能动性，当好“导演”的角色。 ?充分利用资源，包括部门内、部门外，公司内、公司外各种资源，特别是在研发部专业组人员有限的情况下要利用好项目部这个资源。 ?在设计过程中，推行设计周例会制，每周二召开，研发部、项目部、设计院相关管理及技术人员参加，及时解决设计及施工现场中的各种问题。 ?首次在合同中约定设计师到现场服务的时间及效果，并由项目部负责考核。附件一：弗莱明戈初设和施设委托合同 ?及时审图。施工图到达后及时组织项目部、研发部、施工单位、监理单位相关人员读图，并形成书面的读图纪要。附件二：弗莱明戈读图纪录 ?在时间紧、任务重的情况下，与项目部一起商讨出图计划，分阶段、分标段进行出图，以满足现场施工进度的需要。 ?利用样板区进行及时总结。 ?与造价采购部一起首次采用“材料选样清单”的方式进行选材，大大提高了选材的效率。附件三：弗莱明戈材料选样清单 ?采用立面彩图、平面彩线图指导外立面材料的施工。附件四：弗莱明戈4#楼立面彩图 ?对立面影响很大的外装材料要采用做大样的形式进行确认。附件五：弗莱明戈项目材料选样封样作业指导书 ?充分利用项目部的资源完善部分详图及大样，对公司的标准做法进行清理，并针对本项目的特点进行了一些创新。 ?在变更太多的情况下采用重新出图的形式，以免对后续施工、销售、成本控制造成干扰。 设计效果把控 ?1、加强前期读图工作，尽量将问题解决在实施前 ?2、多学习、多交流，加强对建筑风格、建筑细部的把握 ?3、利用做大样板、多与项目部工程师、厂家交流等方式提前控制问题 ?4、利用样板楼的时机及时总结 ?5、利用外部资源进行效果的控制 ?6、???组织结构、设备、景观、装修等相关专业工程师对交叉问题进行探讨 落水管：1、应在前期结合立面将落水管的位置考虑清楚。2、其实只要将落水管的材质、颜色选择适当，落水管其实可以在外墙形成装饰效果的，而不需要经常转到一些不太合理的地方。 三、效果把控---竖向处理 ?1、和景观竖向的配合在此阶段一定要尽量清理清楚，景观设计应尽量提前介入。因为景观的一些竖向标高会影响到建筑的入户、开门、开窗的位置、高度、花园的位置与面积等，由于花园洋房的楼栋数较多，而且楼栋之间的间距较高层要小，所以后期处理高差的余地太小、成本较高，而且效果不一定很好。 ?2、小区的人行交通一定要结合建筑和景观进行合理处理，特别是室外楼梯、挡墙的位置等。 ?3、与小区外围的竖向处理一般不会太被重视，但是恰恰外围是小区的形象所在，一定要加以重视。 设计阶段成本控制 结合地形利用台地消化高差，减少土方量和挡墙量 ?注意车库的设置位置、方式及基础处理形式 ?在设计任务书中对含钢量提出要求，在重庆市率先提出框架－短肢剪力墙结构形式 ?加强图纸管理，尽量避免返工 ?充分利用资源，多与项目部、造价采购部、设计院、勘测院、审图机构等专业技术人员进行探讨，进行多方案比选 ?尽早确定交付标准 ?尽早完成材料选择 ?进行材料选择的优化 成本控制－－材料选用 对铝合金二次设计进行了优化：如型材断面、门型窗型、五金配件等。经过优化，铝合金含量从样板房的12.56kg/m2减少到后期的10.18kg/m2。五金配件除客户敏感的滑轨采用ROTO外其余均采用国产。 ?屋面挂瓦条的优化，原30×40顺水条＋20×30挂瓦条改为30×40挂瓦条（取消了顺水条）。 ?木花架：不影响效果的情况下取消了部分木花架；前期木花架全部为红雪松，后期更改为普通防腐木（因量太大，且客户不是很敏感）。 ?涂料：阳台、入户花园等灰空间外墙涂料可以采用平涂涂料（方便业主清洁、使用，避免擦伤，且价格便宜）。 ?抗裂砂浆：取消空调位里面的抗裂砂浆施工（不影响效果，客户不敏感）。 铝合金烟帽：可用GRC替代（在屋顶，客户不敏感）。 ?线条：大部分线条用聚苯板、GRC进行制作。 ?管井门：可由900mm更改为700mm宽（900mm宽的管井门容易让人误认为是入户门，且价格高）。 ?木窗板客户也不是太敏感，可用其它材料代替。 ?屋面瓦：由样板房的小筒瓦更改为S形瓦，从交房客户反映来看，对此关心的客户很少。 设计中新材料、新技术、新工艺 ?膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统 ?膨胀聚苯板防潮、防结露外保温系统 ?墙体分别采用页岩空心砖和加气混凝土砌块 ?采用隔热断桥铝合