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【北美购房网】收藏贴：从买房到卖房，美国房产 投资税费分析及省税策略 在美国投资置业、买卖房产，初次购房者读过这一篇文章，基本上都能懂了， 读完后，记得收藏并分享给你的小伙伴哦！ 一、美国买房和贷款常见问题 1.没有绿卡可以买房吗？ 美国大部分投资项目都向非美国居民开放，所以有没有绿卡不影响。 2.没有绿卡可以贷款吗？ 没有绿卡也是能够贷款的，并且由于贷款增加了杠杆，用好了还能提高投资收益。 3. 申请贷款需要什么条件？ 贷款，银行主要看你的还款能力。对于美国当地居民来讲，银行会根据其过去两年的 工资证明和税表来判断是否发放贷款。 4.移民前或移民后买房有区别吗？ 首先，我们要确定的一点是买房是一个投资行为，对于投资来讲，要根据其他因素， 即你的投资目的、投资时间点和个人需要去判断，而不是看移民前后来决定。 5.绿卡居民与非绿卡居民交税是否有区别？ 没有区别，税率是相同的。只不过在报税的抵扣上会略有不同，基本没太大的区别。 6.什么时候买房合适，移民前还是移民后？ 之前已经提到，移民前或移民后买房是没有区别的。但如果要贷款，就建议在报税之 前、甚至在登陆之前就买房会比较好。 对于新移民来说，我们需要将人民币兑换成美元，这个过程会导致收入会有一个大比 例的降低。如兑换后显示收入过少，银行就可能不愿意贷款给我们。而在报税或登录 之前，我们可以用中国的收入证明，有许多银行是可以贷款的。 7.哪些银行可以用中国收入证明来贷款？ 汇丰银行，工行，华美银行，国泰银行都是可以的。 8. 已经报过税了，但收入不高，还能贷款吗？ 对于已经报过税但收入不高的朋友，也不用担心，还是能够贷款的。有一些银行不查 收入，比如我们常见的 sterling ，不过它的利率会高一点，同样的条件下，可能高出 1% 到 2% 。 9. 目前银行贷款利息是多少？ 目前美国整体利率比较低，利率大多数在百分之三点几。但具体贷款的利息取决于贷 款的金额和贷款年限。比如贷款 5 年，其利率就会低一些，7 年稍微高一点，15 年就 更高了。 10.用公司还是个人名义买房？ 用公司或个人名义买房，主要是看对责任的限定。如用公司来买房，可能需要报公司 的税表，同时公司需要给股东开 K1 的税表。如果是个人，报税就会简单一些。 11.一般新移民最多可以贷多少？ 有绿卡，可以贷款 70%的金额。如没有移民，没有绿卡，那么每个银行能贷到的数目 不同，但大多数都在 50%到 60% 。 美国买房到卖房，涉及到的美国税费较多，想要达到省税增加投资回报的目的，就要 仔细了解这些法律法规。提前咨询，仔细规划，是投资美国房产的必修课。 二、投资美国房地产有哪些税费 买房的时候有很多费用是一次性的费用。这些费用主要有交易税、交接费、产权费、 产权保险等。 在买房时，有哪些费用可以抵税？ 房屋持有期间产生的费用： 房产税，大概是买价的 1%到 3%不等。 保险费，主要是火灾保险，一年大概在 1000~3000 美元（若小区在洪水区，还有洪水 险）。 物业费 （如果小区有物业管理），费用从100 到 2000 不等，看小区环境。 持有期间，有哪些费用可以抵税？ 这里从两个角度来讲：自住房和出租房。 1. 自住房。在发生的费用里面，房地产税和贷款利息可以用作抵税。贷款利息限两套 房。 2.出租房。所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税，如之前提到的地产 税、保险费、管理费、贷款利息等，这些都可以抵租金收入。 另一个最大的抵税费用就是折旧费，折旧费按照年限换算。住宅折旧 27.5 年，商业地 产是 39 年。假如一套房子是 275 万美元，那么每年的折旧费就是 10 万美元。 这里需要注意的还有预扣税，预扣税是针对出租收入而言，由于中美之间有条约，税 率是 10%。当我们在第二年报税时，如果第一年没有净利润，那么可以申请将第一年 的预扣税退回来。 卖房的费用 在美国还有一个重要的免税额概念。 如果在卖房的 5 年内，业主拥有房屋产权 2 年，并且将房屋作为主要的住宅 2 年，那 么每个业主可以享有 25 万美元增殖的免税额。超过部分的增殖，会被征税。 外国人出售美国房产时，如果有增值，要交增值税。投资时间在一年或一年以上为长 期投资，税率则为三档，0、15%，20% 。如果投资时间少于 12 个月，为短期投资，短 期投资适有于美国的正常税率，联邦是 10%到 39.6% 。 正常美国人都是在第二年的 4 月 15 号之前报上一年的税。外国人卖了房子如果不报 税，美国政府是很难追回所欠的税款。所以在 1980 年，国税局专门出台了针对外国人 投资美国房地产