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论我国房地产业未来发展趋势及相关政策建议【摘 要】作为关系到我国国民经济健康稳定发展的重要行业，房地产业能否健康发展不仅关系到宏观经济的走向，同时也直接决定了人民群众的切身利益。随着我国市场经济的飞速发展，城市建设项目也日益增多，建设规模逐渐扩大。但是在这一过程中，房价上涨、金融体系不稳定因素以及各种社会矛盾也日益凸显了出来，所以国家相关部门必须通过各种政策措施来解决房地产业中的各种矛盾，确保其健康发展。本文结合当前房地产市场实际情况，探讨了房地产业未来的发展趋势，并结合笔者实际工作经验，就实施何种政策手段来促进房地产业健康发展的问题提出了几点建议。 【关键词】房地产业；发展趋势；政策建议 未来的几年内，我国的房地产市场必然会加快转型发展的步伐，其中一些中小型的房地产企业必然会被淘汰出局，房地产市场的集中程度也会更高。在日益激烈的竞争环境中，更多的房地产企业将会在品牌的树立、技术产品的推出、项目管理控制等方面逐渐加强，从而形成一股核心竞争力，开发出更多更好的商品房，从而推动房地产行业健康稳定的发展。 一、我国房地产业未来发展趋势分析 （一）房地产业利润率逐渐降低 在过去的十年时间里，房地产行业一直处于快速上升阶段，因为房地产行业主要依靠房改、GDP的增长、宽松的货币政策以及城市化进程速度加快等因素的推动，因此房地产业的利润率得到了极大的提高，其他没有任何一个行业可以像房地产一样承受利率水平达到20%以上的融资成本，房地产行业的利润水平远远高过了其他行业。根据我国国土资源部2012年数据统计，我国城市房地产开发的利润率一般处于10%以上的水平，而中高档房产开发的利润率最高可以达到40%，而中国社会科学研究院的调查数据表明，中国房地产市场平均毛利润率高达55.72%。与国际上房地产行业普遍5%的利润率相比，我国的房地产业利润率相当的高。但是随着政府土地“招拍挂”及相关政策的落实、房地产宏观调控措施的出台，房地产业依靠土地资源的增值来推动高毛利率的因素逐渐减小，房地产企业之间主要依靠企业的核心竞争力来决定利润率，而不是以前那样仅仅靠外部资源。我们有理由相信，未来的房地产行业平均利润率将会逐渐的与国际平均水平靠拢，最终可能减少到8%左右，房地产行业的暴利时代将会过去。 （二）开发模式注重细分与合作 随着房地产市场的逐渐发展，房产开发的模式也将更加细化，分工更加明确。从开发资金来源、规划设计、施工建设到最后的销售，每一个阶段都会由专业化的企业负责。而这样一种非常专业化精细化的分工，会让房地产开发各个环节的工作质量都能够得到保证。在房地产开发商的整个运营过程中，更多的将会做一个协调角色，而其他各项任务主要是通过承包商、代理商等进行专业化的合作来完成。房地产业未来还将会逐渐实现投资商与开发商的角色分离。开发资金的来源除开银行以外，还会通过社会资本的引入、信托、企业债、IPO上市等渠道融入，这样一来房地产开发企业就更偏向于一个管理型的公司，而当前我国房地产企业通过IPO与股市融资还存在一些政策上的限制，短期之内无法改变，所以私募股权也可能成为未来的一个发展方向。 （三）品牌化经营、精细化管理 在宏观调控政策与市场本身存在的风险之下，房地产企业怎样加大竞争力，实现自己的稳步发展，已经成为了一个亟待解决的问题。未来可能会有更多的房地产企业把重心放在自身品牌建设、产品营销能力和企业管理上去。房地产企业的品牌塑造，一直都是企业管理中的重要内容，要让房地产企业收获高利润回报，就必须要通过企业软实力，也就是品牌塑造和企业形象的培养，做好企业品牌的宣传活动、注重消费者的购房需求以及房地产市场的发展动态。在实践中，我国有很多比较知名的房地产企业已经实现了品牌化经营，房地产项目的营销策略以及房产价格等方面也具有很大的优势。而与此同时，一部分中小型的房地产企业自身的管理能力不足，没有退出成熟的项目，项目定义也很随意，这样就导致了对项目成本无法有效的控制，产生极大的经营风险。因此中小型房地产要发展壮大，必须要重视精细化管理。 （四）房地产行业并购逐渐激烈 数据显示，过去十年来，我国的房地产企业数量增长了大约7万多家，年平均增长7000家左右。而国家对于房地产市场的宏观调控政策的出路，房产市场也迎来了一次大洗牌。调控政策不断的出台和国家推行较为紧缩的货币政策，很多中小型房地产企业也陷入了窘局，也正是由于这一原因，房地产行业将会迎来一次大规模的并购与重组，房地产行业也将会有更高的集中度。在房地产企业进行并购重组时，应该尽力避免垄断现象和无序局面的出现。在土地交易、价格控制等方面应该严格按照相关法律规范进行操作，不仅要制定并遵守规范、科学的房地产企业并购制度，同时还必须杜绝地方政府在过程中随意设置门槛条件