房地产价格及货币因素关联性研究.docVIP

房地产价格及货币因素关联性研究内容摘要：本文利用2001年1月-2011年12月的房价指数及货币流通量M2、中长期利率和人民币名义有效汇率的月度数据，应用当代主流的计量经济学研究方法，构建向量自回归模型和向量误差修正模型，并运用脉冲响应函数和方差分解分析方法，对中国房产价格和货币因素的关联性进行了静态和动态分析。结果表明，货币流通量和人民币名义有效汇率的波动是房价波动的Granger原因，中长期利率对房价的影响不存在统计显著性，而房价波动对以上三个货币因素均不构成Granger原因。 关键词：房产价格 VAR模型 VECM模型 脉冲响应函数 方差分解 理论分析及文献综述 在中国，房地产行业在经济中占据重要位置，因为它是中国经济发展的重要动力来源，同时房产也是广大民众的最重要资产。房产价格（下文简称房价）的波动无论对于宏观经济还是个人来说都关系紧密，所以对于房产价格波动的影响因素和影响机制的研究一直是理论界和实务界一大热点。按经济学的观点，价格由供求关系决定—例如人口增长、人均收入、房地产投资、房地产开工情况等，但不可否认的是，房地产市场是个典型的资金依赖型市场，无论是房产的供给还是房产的需求，都必须有充裕的货币资金作为支持。货币因素应该是房价波动的重要影响因素。反过来，房产市场对于宏观经济如此重要，房价的波动会不会引起货币因素的变动呢？本文将从理论上分析两者的关联性，并基于经济数据对其关联性进行实证检验。 货币因素主要包括货币流通量、货币流通速度和货币价格等，因为货币流通速度是个不易捕捉的变量，故本文仅探讨货币流通量和货币价格与房产价格的关联性，其中货币价格主要体现为货币在借贷市场上的价格—利率，和货币在外汇市场上的价格—汇率，本文将对此两个货币因素与房价的关联性加以论述。 （一）货币流通量与房价的关联性分析及文献综述 货币流通量的变化对房价波动有两方面影响：第一，货币流通量增加意味着房产交易者的可用资金增加，这为他们对房产的需求提供资金基础，而且货币流通量的增加会引发社会通货膨胀以及通货膨胀预期，在通胀环境下，交易者通过购房增值保值的意愿会增强，以上两点均会导致房产的刚性需求和投资需求增加，从而推动房价的上涨。第二，货币流通量增加还意味着开发商的可用资金增加，这样开发商可以增加土地购买量，从而推高土地价格，进而推高房产价格。当然，开发商资金增加也有抑制房价的作用，即开发商利用充裕的资金加大房产供给。如果货币流通量增加引发的房产需求的提升速度快于房产的供给增加速度，那么房价会上涨，反之，房价则会下跌，如果对供求双方的影响程度一致，那么房价将保持稳定。 一些学者通过统计的方法论证货币流通量与房价的关系。例如，孙承龙（2012）通过选取1998年第一季度至2010年第四季度的季度数据，运用协整理论与误差修正模型等计量方法研究得出：房价与货币供给呈正相关关系。栗亮（2011）基于中国1990-2009年的时间序列数据，研究了我国商品房销售价格增长率与货币供应量增长率的关系。计量结果表明：在长期中，货币供给量增长率对商品房销售价格增长率不存在Granger意义上的因果关系，但货币供给量增长率是商品房销售价格增长率的短期Granger原因；在长期中，商品房销售价格增长率对货币供给量增长率存在Granger意义上的因果关系。但商品房销售价格增长率不是货币供给量增长率的短期Granger原因：二者的冲击效应都基本为正。 房价对货币供应量是否存在影响，则是货币供应是否为内生性的问题。丁晨、屠梅曾（2008）从货币供给内生性来考虑房价波动对货币供求的影响。他们认为，房价上涨会从两个途径导致我国内生货币的扩张：一是房价上涨导致房地产抵押信贷需求膨胀，进而引致商业银行内生货币供给的扩张；二是被房价持续上涨所吸引的外资流入导致央行外汇占款上升，从而基础货币投放量增加。段忠东、曾令华（2008）将房价引入到商品市场和货币市场的均衡分析中，并证明由商品市场和货币市场组成的动态系统存在焦点均衡的稳态。他们认为，房价波动对货币供给无论短期、长期都具有正向影响，房价的波动降低了货币中介目标的可控性。 （二）利率与房价的关联性分析及文献综述 利率对房价的影响主要体现在资金成本上，因为无论是购买还是开发房产，大部分都需要银行信贷支持，而利率上调，购买房产以及房产开发的借贷成本就会上升，因此利率的上调对房产的供给和需求都会有抑制作用，前者对房价起支撑作用，后者对房价起抑制作用，最终价格走势如何，也主要取决于供需双方谁被抑制得更明显。如果需求因此明显下滑，而供求相对稳定，那么房价就会下跌，反之，需求保持刚性，而供给明显减少，那么房价会不跌反涨，如果供求双方因为利率的上调而受抑制程度一致，那么房价会保持稳定。 对于利率对房价的