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苏州宅基地使用权制度完善路径分析 　　摘要：总结了我国宅基地使用权制度的特点，分析了宅基地流转过程中出现的问题及造成这些问题的成因，归纳了全国各地完善宅基地使用权制度的主要举措，以完善农村土地所有?喑邪?权经营权三权分置为契机，提出完善苏州宅基地使用权制度的路径选择及具体举措。 　　关键词：苏州；新型城镇化；宅基地使用权；路径 　　中图分类号：D9 　　文献标识码：A 　　doi：10.19311/j.cnki2017.12.056 　　“三农”问题的核心是农民问题，而农民关心的最大问题依然是其赖以生存的土地问题。随着宅基地经济价值日渐凸显，宅基地纠纷逐次显现，已成为农村社会焦点和秩序稳定的首要问题。 　　1我国宅基地使用权制度的特点 　　宅基地使用权是农村本村村民依法享有的对宅基地及其上房屋享有占有、使用和收益的权利。我国农村宅基地使用权制度呈现出如下特点： 　　第一，作为一种项特殊的用益物权，宅基地使用权是由本村村民无偿取得，因此，具有一定的身份性和福利保障性。第二，从所有权及使用权的主体看，我国宅基地所有权和使用权分属于不同的主体，前者归属农村集体经济组织，后者及其上房屋的所有权归属农民。第三，从宅基地使用权的用途看，仅限于村民个人建造住宅用以居住，而不能用于其他用途。第四，从数量来看，农村村民1户只能拥有1处宅基地，且对宅基地的面积也从法律上予以限定。 　　2农村宅基地制度存在的突出问题及成因 　　我国农村宅基地法律制度仍存在一些突出问题：一是规则散乱。有关农村宅基地的规定，散见于不同位阶的法律规范之中，系统性不够，可操作性不强。二是农村宅基地流转机制尚未建立。关于农村宅基地的转让、出租、继承、赠予，正面规制不足，被动认可有余；农村宅基地的退还与收回，规定不够清晰和系统。三是宅基地使用权隐性流转和交易大量存在。特别是在沿海发达地区和大中城市郊区，普遍存在农民出租住房而缺乏监管的情况。四是宅基地浪费问题依然严重，有些农村地区甚至出现了“空心村”的现象。宅基地超建、空置、使用权权能单一等突出问题隔离了农村宅基地使用权流转的市场。 　　多重因素导致了上述问题的产生：第一，根本原因在于我国快速推进的城市化进程。城市化过程使农村剩余劳动力向城市转移，带动了城市郊区农村居民用房大幅度升值，催生了城乡结合部地区的宅基地地下交易以及小产权房等问题。第二，农村风俗习惯、财产继承等因素的综合作用。按照农村习俗，祖辈遗留下的宅基地一般被农民视为祖产。按照我国继承法的规定，村民的宅基地连同房屋在他们去世后可以由其继承人一并继承，村集体出于对乡俗习惯的考虑往往也不会收回宅基地。第三，宅基地使用权退出机制亟待完善。由于房屋和宅基地的不可分割性，农村房屋流转的主体被严格限制，本村以外村民无资格购买，致使农村房屋交易几乎不可能，造成了宅基地的土地浪费。 　　一些学者认为，禁止城镇居民购买农民的房屋，这种做法从法理上看，既不具有合理性，也不具有正当性。因此，探索农村宅基地使用权有限流转是当今一个社会热点。 　　3各地创新宅基地使用权制度的主要举措 　　当前，完善农村宅基地使用权制度的价值突出体现在以下三个方面：一是为了解决“村庄空心化”导致的耕地保护困难及宅基地闲置浪费现象。二是为了解决农村宅基地用益权内容不够丰富这一突出问题，农民理应可以通过流转等方式使自己的宅基地及房产保值增值，以此来增加收入，但农民致富的目的按照当前的现状看并未真正实现。三是为了解决极少数村民无宅基地、无房问题，实现住有所居。各地结合本地实践，对宅基地使用权进行了有益探索，形成了一批可圈可点的模式。 　　一是以天津为代表的农民用其宅基地依置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅并迁入小城镇居住的宅基地换房模式。二是以重庆为代表的通过宅基地置换建设用地指标的地票交易模式，从而在农村与城镇之间搭建了土地供需平台。三是以浙江省嘉兴市为代表的两分两换模式：就是农民以土地承包经营权来换股、换租、换保障、以宅基地使用权换钱、换房、换地方。四是以成都为代表的农民变市民、以土地保障转换为社会保障的模式。五是以苏州为代表的“三置换、三集中”模式。苏州处在经济非常发达的苏南地区，新型城镇化进程加快推进。苏州人多地少，已成为制约经济社会发展的瓶颈，为解决这一难题，苏州提出了新的土地利用模式：农民以土地承包经营权换取城镇社会保障，以农村的宅基地和住房换取城镇的住房。六是有些地方开始尝试土地信托制度。以“受人之托，代人理财”为主要特色的土地信托制度是土地流转过程中的又一项体制机制创新，有的地区充分借鉴美国、日本、英国等发达国家的有效做法，结合本地区的实际，进行了有益探索，也取得了一些可资借鉴的成功经验。 　　4完善苏州宅基地使用权制度的步骤和具体措施