潍坊小户型浅谈.docVIP

关于建单身公寓可行性分析 单身公寓单身公寓是早期市场对小户型的定义，主要以满足日常居住功能为主，居住氛围浓厚，价格相对略低，具有住宅的产权酒店式公寓：这类产品随着小户型的发展演变而来，以投资客收取投资回报为主。一般来说，项目的装修标准、室内配置以及物业服务等均仿照酒店的标准，价格较高，但长期居住功能相对较弱，一般不提供厨房及煤气设备。一种独立的产品概念“都市曼哈顿”。该楼盘的成功推出为潍坊的写字间市场开辟一个新纪元。 在次后陆续推出的酒店式公寓、产权式酒店有SOHO新E城、星光国际、巴黎假日、书香苑、新.城中心、风尚100等房产项目纷纷亮相。此时潍坊市场次类产品层次不穷 项目名称 开盘时间 交房日期 项目类别 建筑面积 规划面积 风尚100 2005-9-13 2006年底 商业 20000m2 40—90m2 2、客源特征： ①南方来潍坊做生意 ②本地中小企业办事处 ③各地驻潍办事处 ④部分投资者 3、从项目户型面积来看，一房、二房户型35—80平方米为主力户型。 4、交房时，房屋可根据业主特殊需求做精装修处理，省去业主装修苦恼。 5、楼盘本身商业工作氛围大过其居住氛围，商住不分家。 综述：由于该项目地处于中百商圈的黄金位置首先商业氛围浓厚且紧邻酒店式公寓“都市曼哈顿”因而影响较好，同时随着潍坊市经济的不断发展，对于一些要求有公司形象的企业甲级写字间租金高面积较大且缺少灵活性 二、市场选择小户型的理由 1、同等地段，同等档次楼盘中，住宅用小户型较比商务写字间价格要低，同时，潍坊市商业市场中，各类小型公司入市，此类公司其工作地点等并不固定，也就是说其并不具备厂房等固定资产，在其工作性质及工作状态等各种因素作用下，选择租赁或购买写字间以完成其日常工作也成为其最直接的需求。与此同时，潍坊市各小户型楼盘适时推出，以高层小户型为主，集办公、居住于一体且交房时已精装修的新型公寓在一定程度上满足了市场在这一阶段的需求，拥有了部分的市场。 2、在多层住宅中，60——70m2的户型为部分客户热捧的对象，在潍坊上世纪八十年代，居民居住以此面积的户型为主，设计上多采用二室或三室的设计，此种户型多采用浪费外厅面积，增大卧室空间的设计，时至今日，此类户型仍大量存在于各个居住区，但其在整体居住上的通透性、采光度、居家私密性上都难以与现阶段户型相提并论。由于其“麻雀虽小，五脏俱全”的特征，并且面积小，总体价格低的原因，对于部分不追求生活享受，只为居住的客户来说，也是一种不错的选择。 3、新型商住类小户型于04年正式进入潍坊市场，主要面向潍坊市白领阶层，但潍坊市真正意义上的白领阶层不是很多，在人员结构上也不如其他大中型城市，客户群体的针对性有局限，但因其形态为03年地产界十大流行之一，做为新事物强力入市，也吸引了部分的投资者。 4、产权式酒店和酒店式商铺，如星光国际及巴黎假日，前者于2003年开始对外宣传，后者于2004年进入市场，都以炒做一种低投入、高回报的投资途径吸引了部分经商者。 综合以上几点，潍坊市小户型真正有市场的为60——100m2的多层住宅，若中央丽景这样的多层住宅以70——110m2进入市场，必然会引起市场的抢购热潮。soho类高层户型并不特别适应潍坊市场的居住需求，反而一定程度上满足了部分商业办公类的市场。 三、经过统计，潍坊近期各版块推出的小户型住宅如下： 风尚100 书 香 苑 巴黎假日 星光国际 SOHO 版 块 潍城 奎文 潍城 潍城 开发区 地理位置 温州商贸城西侧 健康街与潍州路交叉口 福寿街与和平路交叉口 东风街与和平路交叉口 荷欢路与北宫街交叉口 规划形态 1栋14F 2栋12F 1栋20F 1栋21F 1栋12F 产品类型 商业 商业 商业 商业 商业 供 应 量 270 580 579 398 200 面积（m2） 40—90 35—45 30—80 38—110 40—80 均 价 3400 2635 3600 3700 2800 公 摊 50% 销 售 率 20% 50% 50% 30% 70% 公开日期 2005-9-13 2005-3 2005-5 2004-10 2005-8-6 四、小户型可行性分析 以上各小户型楼盘均以商业形态为主，没有单纯的住宅类小户型的存在，多层之所以受到欢迎，一方面是其价格低，另一方面与其单纯的住宅性质，居住氛围浓厚有密切的关系。 （一）、小户型市场现状 通过对潍坊市小户型的调查分析，目前市场上的小户型供应量大约在2027套左右，这其中均为高层或小高层住宅，并且包括部分的产权式酒店和酒店式公寓，按照潍坊市目前的需要来看，这样的数量远远没有满足市场的需要。但是从其销售情况来看，整体的销售还没有开发的一半，在调查的这几家楼盘中其整