中超水木天项目提案.pptx

;当我们第一次接触项目时，就得到这样的观点——本项目先天平淡无奇，后天如何发力？论品牌，论产品，论规模，论市场影响力…….无论如何，我们都不占优势！ 如果过分考虑周边市场环境、项目竞争状况，甚至过分考虑目前市场价格走势，那么得出的结论，往往是悲观的。 那么，是否毫无机会呢？单从项目本身而言，较之一期，拥有更好的地段，拥有更好的产品，拥有更好的环境，拥有更好的配套，加上一期带来可观的客户基础和一定的市场影响力，接下来，如何实现二期较大的开发价值，无论在形象升级上，还是后天操盘上，都预留较大的提升空间。 但，是否以市场眼光去剖析，也因此变得没有意义了呢？ 百合田仍然需要以自己的眼光检索市场和产品，做出判断。;;品牌房企相继入驻江南、北峰板块，城西开发进入加速期。;泉州楼市步入高速发展的第5年，在宏微观市场趋好的形势下，上半年市区住宅销量延续迅猛势头。;价格已恢复至2011年水平，上升趋势亦强劲。;洛江城东组团下半年待推量最大，城西开发进入高速，全面分流东海板块。;泉州中心城区以改善型及大面积高端住宅产品为主流，刚需产品落于70-90㎡区间。;近期竞争主要来自东海及城东板块，紧凑实用型产品集中入市，N+1房偷面积产品泛滥。;随着时间推移，项目园林及社区配套品质逐渐提升。;代表项目的定位、卖点多着重于自身 的显性因素。;市场结论;;洛江城东板块 旧日印象;洛江城东板块规划;定位;代表项目;项目;竞品楼盘——泰禾广场:板块商业旗舰;项目;竞品楼盘——润柏.大都会:5.4米高度，笑傲全城;;物业规划;户型设计;户型设计;户型设计;户型设计;结论： 本项目住宅部分最大价值来源于二、三房，主力面积在90-143平方米左右，单身公寓占的比例不大。 从户型面积来看，本项目主要为刚需和刚改性产品，同时也是一期产品的升级版。 主力户型赠送空间较少，产品线不丰富，按市场8500的均价，总价为100万，对客户要求的级数较高。 6#楼王和会所是本项目的形象价值！ 两房和三房是本项目的核心价值！;那么，为突破市场竞争，而完全区域价值、产品升级价值、客户升级价值问世？ 原因在于，我们的主力产品刚需和刚改为主，同时项目的品牌形象不支持“较高价格”项目。当前市场中，我们仍有机会达成较高价格的支撑。 因此，“升级市场、升级区位、地段升级、升级产品、升级客户”整体的营销定位思路应运而生。;住宅价值是暗线。 形象升级是明线。 住宅价值是目标。 区位价值是手段。 区位价值是基础。 形象升级是表现。 区位升级是依托。 产品升级是顺势。;因此—— 推广中以区位升级、产品升级为核心是必须的，但也是表层的。 包装一个怎样的项目？ 建立一个怎样的生活？ 创意一种怎样的表现？ 内容、调性、视觉…… 营销定位及推广的发源地皆是寻找项目较高价格的支撑。;;问题一：较高价格产品卖给谁;问题二：较高价格产品的作用;问题三：较高价格的形成条件;基础条件 A优异的环境（清源山脉、华大文脉、泰禾、润百商业配套）。 B产品本体，各项素质均好（三面采光）。 C局部超宽栋距。 D高台建筑、会所。;较高房价和升级后的产品 需要足够的文化底蕴 需要变成身份象征 需要找到绝对差异点 （找到需求后，暂时抛开暗线） 下面考虑区域价值、文脉价值、居住价值推广的明线怎样做? 明线的文化底蕴、身份价值感、产品绝对差异点已达什么程度？ 需要怎样提升以支持未来的较高房价？;;;产 品;配 套;竞 争;总 评; 但，仅仅依托城东新区、学脉价值是不够的！;;谁最渴望我们 我们为谁量身定做;谁？在泉州，离不开名利场却渴望悠然人文的生活； 谁？理性的工作，随性的生活，休闲时感性与理性的交融； 谁？拥有一定财富后，渴望文化的认同及拥有社会、自然核心资源； 谁？追求精神层面的感受，对于目前所处的各种领域都有更高的要求。;在社会结构中的中上。 或者渴望晋级更高社会层次； 或懂艺术，或不懂艺术，能够在生活圈、工作圈里游刃有余； 热爱生活，对待生活有着自己的高追求，有着较高的生活品味； 他们传承了中国“居山近文享繁华”的居住理想，及风水而居住的哲学观， 他们——是一群“知性的生活者”。;他们属于任何一个领域，却又不完全属于一个领域。;【居住悠活】 随意于城市、山水、都市中的一处写意风情； 【心态悠活】 游走于理性、感性、理性与感性融会贯通的一隅； 【精神悠活】 掌握名利场交际、浪漫艺术、品质生活的融合； ……;;建议为国内一流的物业管理公司 或一流的甲级物业管理顾问服务;遍寻世界，采掘珍奇;决定因素;形象定位暨阶段主题诉求;复兴泉州知性居住荣耀;壹 城 知 天 下;理念的合理性分析;理念要让较高价格变得合理;水木春天.阅城;水木春天.御园;;短期目标:通过项目品质及中