物业管理律法规解读.ppt

物业管理常用法律法规解读1~3复习题 掌握 1、基本概念 民法、建筑物区分所有权、成员权 2、问答题 （1）民法及合同法的基本原则分别是什么？ （2）民事法律行为应具备的三个条件是什么？ （3）《合同法》对合同效力、履行合同及违约责任如何规定的？ （4）《物权法》出台对物业管理有哪些影响？ （5）专有所有权的客体如何确定？共有部分包括哪些具体内容？ 熟悉 （1）民法对民事权利能力和民事行为能力如何规定的？ （2）建筑物区分所有权的特征？专有所有权人、共有所有权人、成员权人各有哪些权利和义务？ （3）物权法对建筑物区分所有权有哪些相关规定？ 案例一 某住宅小区成立业委会过程中，在核定产权人出席会议参加投票时，发现产权人有一位竟是13岁的孩子，经过了解方知，孩子姓蔡，是独生子，父母考虑到自己逐渐年迈，购买的房产让孩子作为产权人，可免除以后交遗产税等繁琐之事。 了解此事后，业委会成立过程就没有通知蔡某参加，召开的业主大会也没让蔡某参加，因为大部分业主认为蔡某属于限制行为能力的人，没有参加业主大会的资格。物业公司也坚决反对蔡某参加。蔡某认为自己的合法权益受到了侵害，就把小区业委会和物业公司告上了法院，要求法院主持公道，维持自己的合法权益。 蔡某的要求合理吗？　 案例二 A物业管理公司与某住宅小区的业委会联系对该小区进行管理，业委会与物业管理公司未签订合同，双方口头说明管理事项。后来，由于夏天炎热，狂风暴雨次数较多，对小区的外部设施和花草树木破坏较大，物业管理公司对小区进行了全面整顿，令小区恢复了往日漂亮整洁的模样， 为此，A公司垫付了一大笔钱在里面，后来公司贴出公告通知业主交增收的管理费，业主都为增收大量的管理费不解：“我们没有委托物业管理公司管理这么多事项，也没有答应在每月该交的费用上同意增交超支的管理费。”约定管理费中只说了每月的管理费，业主不能保证交其额外收取的管理费，物业公司无根无据，怎能凭空向业主们要求多交管理费呢？业主们拒绝交管理费。双方争执不下，最后A公司向法院起诉。 请分析：物业管理公司的做法有什么不妥？为什么？ 案例四 2009年2月，张先生入住位于顶层的新房。由于物业服务公司在其楼顶做了霓虹灯广告，影响了张先生晚上休息，张先生便把霓虹灯的电源掐断了。最后因双方纠纷无法解决，物业服务企业把张先生告上了法庭。 法院经审理后判决：物业服务企业经业主委员会同意后可继续发布霓虹灯广告，收益由物业公司和全体业主共有，分给顶层业主的比例为三分之一。 案例五 某小区共有336套住房，39套未出售。2007年7月，在物业管理主管部门的主持下成立了业主委员会筹备组，确定了14名候选人，从中选举了7名委员。经投票选举并公布了当选名单后，部分业主提出开发商将未出售的39套房屋计算为自己的投票权，侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果。试问：部分业主要求重新选举的观点是否正确，为什么？ 物业管理常用法律法规解读4~6复习题 掌握 （1）《物业管理条例》的立法原则和指导思想是什么？ （2）《条列》创设哪些基本制度？ （3）试述《条例》的基本内容。 （4）《指导规则》主要包括哪些内容？ （5）《物业服务收费管理办法》突出表现了哪几方面？ （6）物业管理人员应该了解《侵权责任法》哪些内容？ （7）《物权法》和《建筑物区分所有权司法解释》“损害他人合法权益的行为”是如何规定的？ 熟悉 （1）物业服务明码标价可采取哪些方式，具体内容是什么？ （2）试述在正常使用条件下房屋建筑工程的最低保修期限。 （3）住宅室内装饰装修活动有哪些禁止行为？ （4）《消防法》中有物业管理密切的内容有哪些？ 4 物业管理条例 5 其他规章及规定 6 其他相关法律 第二篇 物业管理常用法律法规解读 4.1 概述 《物业管理条例》是我国第一部专门调整物业管理法律关系的行政法规，它的颁布和实施有着十分重大和深远的意义。 一方面，标志着我国物业管理行业的发展逐步成熟，是物业管理发展史上一件里程碑意义的大事； 另一方面，国家以法规的形式确定了物业管理行业的社会地位，保障了物业管理在法制化的轨道上健康发展。 《物业管理条例》于2003年6月8日由国务院颁布，自2003年9月1日起施行。2007年8月，国务院根据《物权法》的相关规定，对条例进行了修订，自2007年10月1日起实施。 4 物业管理条例 4.2《条例》的立法过程 收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况 开展立法调研，掌握第一手资料 进行专家论证，研讨立法中的难点问题 广泛征求意见，以求彰显民意 4.3《条例》的指导思想和立法原则 （1）指导思想 《条例》在坚持民法基本原则和立法法