建筑工程评估基础第七章.ppt

第七章　 建设工程财务评价与功能评价 【本章框架】 　　第一节　建设工程财务分析 　　第二节　房屋建筑工程功能评价 第一节　建设工程财务分析 一、财务效益和费用 　（一）财务分析工作程序及内容 （二）财务效益和费用的识别和计算 （1）财务效益 　　经营性：营业收入 适用增值税的经营性项目，增值税返还作为补贴收入 非经营性：各种补贴收入 （2）财务费用 　　1）建设投资：工程费用（建筑安装工程费、设备购置费）、工程建设其他费用和预备费（基本和涨价）组成。 　 2）流动资金 　　方法：分项详细估算法 　　流动资金=流动资产－流动负债 3）经营成本＝总成本―折旧费―摊销费―利息支出 　经营成本＝外购原材料、燃料和动力费＋工资及福利费＋修理费＋其他费用 　总成本费用＝生产成本＋营业费用＋管理费用＋财务费用 　总成本费用＝外购原材料、燃料及动力＋工资及福利费＋修理费＋其他费用＋折旧费＋摊销费＋财务费用（利息支出） 　【结论】总成本=经营成本+折旧+摊销+利息支出 　　经营成本是指总成本费用中以现金形式支付的成本。 （4）税费：包括关税、增值税、消费税、所得税、资源税等。 （5）维持运营投资：投入一定固定资产才能维持正常运营的费用。在现金流量表中作为现金流出。 【2010年·多选】建设项目的经营成本包括（　）。 　　A.固定资产折旧 　B.利息支出 　　C.燃料及动力费 D.外购材料费 　　E.工资及福利费 『正确答案』CDE 『答案解析』经营成本＝外购原材料、燃料和动力费＋工资及福利费＋修理费＋其他费用 　　 总成本=经营成本+折旧+摊销+利息支出。经营成本是指总成本费用中以现金形式支付的成本。参见教材P378、379。 二、财务分析报表 　　■现金流量表 　　■利润与利润分配表 　　■财务计划现金流量表 　　■资产负债表 　　■借款还本付息计划表 　　【考点】表格中包括的指标，内容 （一）现金流量表 流出项目的资金称为现金流出，记为CO，为负现金流量； 　 流入项目的资金称为现金流入，记为CI，为正现金流量。 　　 同一时点上的现金流入量与现金流出量的代数和（CI-CO）称为净现金流量，记为NCF。现金流量表用以计算各项静态和动态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。 　　◆项目投资现金流量表 　　◆项目资本金现金流量表 　　◆投资各方现金流量表 【2011年·单选】下列支出中，应作为项目资本金现金流量表中现金流出而不作为项目投资现金流量表中现金流出的是（　）。 　　A.经营成本 B.建设投资 　　C.借款利息 D.营业税金及附加 『正确答案』C 『答案解析』项目投资现金流量表中不包括利息支出。参见教材P380。 【2009年·多选】在“项目投资现金流量表”中，应计入现金流出的有（　）。 　　A.折旧 　B.建设投资 　　C.经营成本 D.营业税金及附加 　　E.利息支出 『正确答案』BCD 『答案解析』折旧计入总成本费用，不是流入也不是流出。项目投资现金流量表中不包括利息支出。参见教材P380。 （二）利润与利润分配表 　1.作用：用于计算的指标：总投资收益率、资本金净利润率 　利润总额＝营业收入－营业税金及附加－总成本费用+补贴收入 　　所得税＝应纳所得额×所得税税率 　　净利润＝利润总额－所得税 　2.内容：（1）企业亏损：可以在5年内在税前弥补亏损。 　　（2）法定盈余公积金：公积金按净利润的10%提取； 　　从净利润中提取任意盈余公积金。 　　（3）在还款资金短缺时，当期可供投资者分配的利润先用于偿还借款。 　 （三）财务计划现金流量表 　　财务生存能力分析，实现财务的可持续性。 　　（四）资产负债表 　　计算资产负债率，进行清偿能力分析。 　　（五）借款还本付息计划表 　　1.借款还本付息计划表用于计算：偿债备付率、利息备付率指标。 　　2.还款资金来源：折旧费、摊销费、未分配利润等。 　　流动资金期末回收，不考虑流动资金的偿还 3.常见的还本付息方式：5种计算题中注意题给约定还款方式 　　（1）最大额偿还方式：将获得的盈利中可用于还贷的资金全部用于还贷。 　　（2）逐年等额还本、年末付息方式。等额还本利息照付 　　（3）本利等额偿还方式。 　　（4）年末付息、期末一次还本方式。 　　（5）期末本利和一次付清方式。 　　 项目评估中可以选择等额还本付息或者等额还本利息照