戍连锁配送物流园功能定位策略研究.docVIP

固戍连锁配送物流园功能定位策略研究 刘鲁鱼 （作者系综合开发研究院（中国·深圳）企业与市场研究中心主任、广东省人民政府发展研究中心特邀研究员） 一、固戍连锁配送物流园的功能定位 （一）发展战略目标 固戍连锁配送物流园旨在完善深圳连锁商业发展环境，通过吸引深圳主要商业企业在园区内建立配送中心，提升连锁商业物流效率和竞争力，并形成聚集效应，促进社会化物流的发展，推动连锁业对外扩展，最终带动消费和制造业等相关产业的发展。 另一方面，连锁物流园采购和商品配送规模将产生庞大的货运量，需设置相应的陆港枢纽，为园区提供货运配套服务的同时，完善陆路物流运输体系陆海空港同步协调发展, 增加园内企业和园外企业之间的交流等推动园区业务量发展的功能。 具体而言，固戍物流园区将为大中型连锁企业提供仓储、分拣加工、采购和配套空间；为小型连锁企业提供公共租赁仓和生鲜食品加工区；为入园企业提供公共服务平台、综合配套服务和生活设施；为深圳连锁企业提供物流信息服务平台和物流配送枢纽站。 （三）园区市场定位 固戌连锁配送物流园将以深圳本土连锁企业和跨国连锁企业为主要主体，以非本土国内大型连锁企业为次要主体，同时为小型连锁企业提供公共配送仓。 二、固戍连锁配送物流园的功能体系和空间概念性方案 （一） 园区功能体系 园区将两大功能体系构成，具体如下： （二）园区空间概念性方案 1、 园区空间总体布局 物流园区各功能空间布局应遵循科学合理的原则。因此，展示（采购）中心、办公及其配套服务区和园区配套服务区适宜分布在物流园的中央地带，以更好地服务于整个物流园。而陆港（货运）枢纽站应接近机荷高速延长线，向西可沟通沿江高速，向东可与宝安大道、107国道、广深高速接洽，同时预留一定面积用地满足未来陆港枢纽站和园区发展的需要。 2、 园区主体功能 （1）大型连锁企业配送中心 大型连锁企业配送中心用地面积为45万平米，主要吸引有迫切用地需求的大中型连锁企业入驻，满足其对物流配送中心独立运营和商品货物加工分拣的需求（详见配送中心作业图）。目前已申报的企业需求看，该部分功能面积需求已达到48万平方米左右。相关部门应根据连锁企业门店、纳税、营业额、就业人数等设立进驻门槛。 （2）共用型配送中心 用地面积20万平方米，主要吸引规模较少、没有能力也没有必要自建配送中心的中小型连锁便利企业、百货店进驻，使各企业共用同一物流与信息平台，构建支撑商业企业运作的供应链管理系统现代化的箱式货柜集装箱拖斗特种运输车辆自动分拣机、自动升降机、自动传送带及真空包装机等机械设备，并采用自动化管理 （3）陆港（货运）枢纽站 陆港（货运）枢纽站用地面积为20万平米。陆港枢纽站与沿海港口一样，由硬件系统、软件系统和生产配套服务系统组成生产配套服务系统海关查验、边境检查、卫生检疫、商品检验、结汇银行、船运代理、信息服务等， （5）展示中心 主要为制造企业提供产品展示的空间，为园区配送中心提供便捷的采购渠道。未来，随着连锁企业物流配送基地的聚集，将产生大量的采购行为，制造企业为获得更多的订单，需要向各连锁企业展示各自的品牌和产品优势，各连锁企业采购中心也需要透过这个产品展示平台获得性价比更高的商品信息。 （6）园区配套服务区 园区配套服务功能和展示中心可设在同一地块，用地面积为5万平米。园区配套服务功能包括生活配套服务、商贸配套服务、物流信息服务平台和公共服务。 生活配套服务：生活配套设施主要为区内员工和外来商贸人员提供生活居住场所、餐饮娱乐场所。 商贸配套服务：商贸配套服务设施主要为连锁企业提供接待中心；为连锁企业提供商务会议中心，定期用于举行采购大会、订货会、洽谈会等；为连锁企业提供金融服务。 物流信息服务平台：物流信息服务平台是指通过网络和数据库建设，发布配送需求、价格行情、对外广告宣传等活动，推动社会化物流和第三方物流发展，同时为行业提供交流互动平台。 公共服务平台：公共服务主要指政府的公共行政服务，包括商品检差、质量监督、卫生检疫、税收服务、工商行政服务等，商品检差、质量监督和卫生检疫是保证连锁企业即售产品（尤其是食品）安全的重要措施，有利于提高入园连锁企业的商业信誉，维护深圳连锁业的形象。 其他：包括园区物业管理、物流企业的信誉管理、招商宣传以及商贸物流政策的落实等职能。 （三） 道路交通体系 园区道路设计以最大化提高物流配送效率为原则，与外部道路交通合理相衔接。具体做法包括：首先，机荷高速延长线因沟通各主要交通干道，其设置应在双向10车道以上，满足园区的连锁企业配送需求，同时承载陆港枢纽站的货运需求；为满足陆港建设的需求，园区内应有一条交通干道直通宝安机场和大铲湾，缓解沿江高速和宝安大道的交通压力；园区内道路应纵横较错，以东西向的中部道路为园区主干道，衔接宝安大道和沿江高速，以南北向道路为支道，与