城镇综合用地估价理论和方法.pdf

摘 要 随着经济建设不断发展，土地相对稀缺性增强，土地集约利用增多，综合用 地在城镇中所占比重快速增长，其地位也愈显重要，特别是在城镇土地出让中规 定的土地用途也有很多为综合用地。估价实务中接触最多最为广泛的也恰恰是综 合用地地价的评估，因此对综合用地宗地地价评估方法的研究就显得尤为重要。 我国城镇土地估价工作已开展多年，各地虽然对城镇单一用途地价的评估有 了比较成熟的方法，如收益还原法、市场比较法、假设开发法等，但在综合用地 的估价上却没有形成一些切实可行的好方法。综合用地估价方法的研究在我国起 步较晚，估价方法有很多不足之处，需要进一步改进，本文就是在这样的一个背 景下开展研究的，以期能在改进的道路上往前更进一步。 本文首先概况了综合用地的估价的背景和意义，分析了国内外综合用地估价 的研究现状；然后概述了综合用地地价的概念、综合用地的类型，分析了综合用 地地价影响因素、阐述综合用地估价的原则；其后，介绍了综合用地的特性、理 论基础。本文比较了综合用地估价的一般方法的优劣，提出了适合立体型综合用 地及平面型综合用地评估的一些特殊估价方法的具体操作步骤，并在此基础上提 出了更为完善的估价方法：基准地价分用途修正法和假设开发修正系数法，并结 合实例进行了验证，得了较为满意的结果。其结果说明此两种方法在综合用地的 估价中具有其现实意义，具备很强的可操作性，是适合综合用地评估的两种实用 性较强的估价方法。 基准地价分用途修正法，是在分用途基准地价基础上，根据综合用地的各用 途空间利用状况，采用先利用基准地价系数修正法测算出各用途的单位地价，再 考虑地价空间价值的影响，确定地价空间分配率进行修正，最后求和得出综合用 地的单位地价及总地价。此法可操作性强，实用性强，但要求估价人员需要调查 大量的数据资料，并认真分析待估地块的实际情况，选择出切实可行的空间分配 率的确定方法。 基准地价分用途修JF法是一种新的评估方法，其使用的地价垂直分配系数或 面积修jF系数没有考虑不同用途之间的相互影响和制约，因此还需在今后的研究 实践中不断完善和改进。 本文所采用的假设开发修止系数法是在假设开发法的基础上，运用测算出的 空间分配率将分用途测算出的商业用途单位地价及住宅用途单位地价进行修正， 最后求和得出修正后的综合用地单位地价，进而求取总地价。此法所需的市场资 料比较容易获取，评估出来的结果比一般方法更接近实际值，结果更可靠。但是 在市场不发达的地区，不宜采用此法，这是此法的一个缺憾，还需要在以后的研 究中不断加以完善和克服。 关键词：综合用地；估价；方法；城镇 Abstract Withthe ofeconomicconstruction，land the development scarcitystrengthens．and intensive useincreases．Theofland use becomes proportionintegrativerisingrapidly,it moreandmore inlanduse in andurbanland．rem important，andregulatedcountry ising rulesthereismuchland land of integrativeusage．Inappraisaloperation，the appraisal land useisused theresearchof ofland integrative widely．Then us