关于农用地基准地价评估地研究.pdfVIP

摘 要 农用地是一个十分复杂的自然、生态和社会复合体，是人类赖以生存的源泉。农用 地具有资源和资产双重属性。农用地价格评估是对农用地价值客观合理的估算和判定， 是农用地资产属性的客观表现，它对于农用地保护、农用地使用制度改革和征地制度改 革具有重要意义。西方国家关于农用地价值理论已经相对比较完善，对农用地价格研究 也较为成熟。但在我国，由于早期土地无偿使用制度的长期实行，人们对于农用地价值、 农用地价格构成缺乏一个完整统一的认识，没有形成完善的农用地价格体系，尚未意识 到农用地和农用地估价的重要意义，使得农用地估价研究相对滞后；同时由于农用地价 格管理制度的不健全、不完善，使得国家无法对农用地市场中的土地价格进行宏观调控 和管理。以上种种问题的存在使得现阶段我国农用地的流转不尽合理，农民群众的合法 权益得不到有效保护，极大的阻碍了农村土地市场的建设和发展，也不利于城乡一体化 和社会主义新农村的建设。因此，本文选择了农用地基准价格进行研究。 本文首先阐述了与农用地价格相关的概念，并重点分析了农用地基准地价的概念。 在此基础上本文提出了农用地基准地价评估的基础理论和基本原则，基础理论包括地租 地价理论、区位理论、土地供求理论和生产力理论，农用地估价的基本原则主要有预期 收益原则、替代原则、报酬递增递减原则、贡献原则、合理有效利用原则、变动原则和 供需原则，并且阐述了这些理论和原则与农用地基准地价评估的联系。其次本文就农用 地的估价方法，针对文章的需要分析了收益还原法和评分估价法两种估价方法，包括评 估原理、过程和适用范围。文章第四部分也是本文的主要内容，根据西安市临潼区的实 际情况，采用收益还原法和评分估价法两种方法对该范围内的农用地基准地价进行评 估，并对两种方法的结果进行比较，采用加权平均法得到最终的农用地基准地价。最后 通过上述的论述，分析农用地基准地价的应用，并指明本文存在的主要优缺点。 关键词：农用地基准地价评估 ABSTRACT Farmlandisa thatconsistsof itisthe complicatedsystem sourceofthe ofhuman hasdoublecharactersofassetand surviving beings．Farmland resource．Farmland valuefarmland evaluationisto andestimatethe of objectively price judge and an of an is external itsresource has reasonably,it representation character,itimportant inthe of use innovationandfarmland significance farmland，farmlandsystem protection innovation．Westernevaluationhad theresearch expropriation theorydeveloped，and system offarmlandhadbeenstudied ofthe price relatively．However,inChina，becauselong—term of free-land didnotrealizet