项目经理训法律风险PPT.ppt

2011第二期项目经理暨第六期中层练兵培训 房地产企业法律风险防控 房地产企业特点： 资金密集 产品生产周期长 高风险 房地产企业法律风险防控 房地产企业面临的各种风险（按发生因素） 经济风险 政治风险 自然风险 财产风险 信用风险 房地产企业法律风险防控 各种风险的最终体现 法律风险 房地产企业法律风险防控 房地产开发的四个阶段 土地获取 设计和营建阶段 销售阶段 物业管理阶段 房地产企业法律风险防控 房地产企业土地获取方式 土地出让（招拍挂） 在建工程转让或土地使用权转让 合作开发 收购房地产项目公司 房地产企业法律风险防控 建设用地使用权出让过程中的法律风险 政策及法律、法规变化的风险 政府规划方案变更的风险 出让合同对土地使用进行限制的风险 “招拍挂”过程中的法律风险 物权法实施后，关于分层设立、地役权制度变化带来的风险 征收和征用的风险 房地产企业法律风险防控 案例1：2011年7月6日上午9点40分，北京国土局二层的土地交易大厅。北京CBD招标现场。根据招标文件，Z11地块规划建筑面积14万平米，主持人当场拆封招标底价，宣布这一地块的底价为26.32亿元。而当主持人读出中信联合体的报价也是26.32亿元时，场内场外都是一片嘘声。但好戏还在后头，大家发现这一地块只有中信联合体一家报价。于是，拍卖底价提前泄密 的猜测不胫而走。 房地产企业法律风险防控 2011年7月8日，北京市土地整理储备中心网站上挂出公告公布了CBD9个地块的出让结果。Z11地块被认定为流标。而北京市土地整理储备中心对此只用了短短两行字解释：“由于只有中信银行股份有限公司和中国中信集团公司投标联合体参与了该宗地第二阶段的投标，因其投标文件中的有关内容违反了《中华人民共和国商业银行法》的规定，投标被确定为无效投标，按流标处理。” 房地产企业法律风险防控 建设用地使用权转让的法律风险 转让合同无效 权属瑕疵 税收风险 权属变更登记风险 房地产企业法律风险防控 互动问题1： 房地产企业经营过程中涉及哪些税种？ 房地产企业法律风险防控 房地产企业经营过程中涉及哪些税种？ 1、企业所得税 2、营业税 3、增值税 4、土地增值税 5、印花税 6、房产税 7、城镇土地使用税 8、个人所得税 9、契税 10、城建税 11、教育费附加 12、车船使用税 房地产企业法律风险防控 互动问题2： 土地使用权转让需要缴纳的税费？ 房地产企业法律风险防控 土地使用权转让需要缴纳的税费？ 营业税 土地增值税 城镇土地使用税（受让方缴纳） 企业所得税 契税 印花税 城市维护建设税和教育费附加 房地产企业法律风险防控 房地产项目合作开发法律风险 房地产项目合作开发的定义 房地产项目合作开发的表现形式 联建协议、参建协议、合作建房协议等 房地产企业法律风险防控 案例2 甲公司与乙公司签订的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，乙公司提供开发建设资金并进行项目管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付5000万元的收益。 房地产企业法律风险防控 案例2解析： 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 房地产企业法律风险防控 案例3 A公司与B公司签订的联建协议中约定：A公司负责提供建设用地，并负责项目的建设管理，B公司负责提供签约后项目开发建设的全部资金并进行项目管理，不论项目是否赢利，A公司均应在房屋销售完毕后十日内向B公司支付一亿元的收益。 房地产企业法律风险防控 案例3解析 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定： 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 房地产企业法律风险防控 案例4 新城大学以校办三产的划拨土地与科通公司签订了联建协议，科通公司负责全部的建设资金并完成20000平米的商品房建设，新城大学负责商品房手续办理，双方按3比7的比例分享商品房的产权和收益。签约后，科通公司花费500万进行了规划设计、总包单位招标、拆迁等准备工作。因项目地理位置的优越，附近地价房价连续上涨，新城大学要求提高收益份额，被科通公司拒绝。新城大学遂起诉至法院，要求判令联建协议无效。新城大学的主张能否得到法院支持？ 房地产企业法律风险防控 案例4解析 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定