青岛胶南地产市场简况.doc

青岛黄岛、胶南房地产市场简况 一、黄岛、胶南最新规划简况 1、城市发展布局规划 规划背景：在“三城联动”，以胶州湾为核心，形成东岸老城区、西岸新城区、北岸新城区的品字状分布格局。 ? 具体区域划分：以胶州湾为圆心，“东岸城区”就是指市南、市北、四方、李沧和崂山；“西岸城区”即西海岸经济新区，包含黄岛、胶南全域；“北岸城区”则是指胶州湾的底部，以城阳为主体向北延伸，包括红岛、上马、棘洪滩等。 西岸城区功能定位：西岸城区功能定位为东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心；自由贸易港区；山东半岛高端制造业和研发转化基地；滨海旅游度假区。 2、城市行政区划 2012年12月，青岛市行政区划进行了调整，原黄岛区与远胶南市合并，成立新的黄岛区，正式将胶南郊区纳入到城区范围之内 。涉及人口约139万，陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里，规划期为2011年至2020年。 西岸城区市际交通越来越趋于，的通车大大缩短了与青岛市区之间的距离。 2012年居住商业用地 黄岛 胶南 土地供应面积（万平米） 88 294 规划建筑面积（万平米） 64.83 246.34 平均容积率 0.7 0.8 平均楼面价（元/平米） 2760 985 2、黄岛、胶南商品住宅市场情况 （1）黄岛、胶南新增住宅量情况 2011-2012年，青岛市商品住宅新增供应量主要集中在近郊区，而且有扩大态势。其中，2012年，胶南市新增供应量最大，全年新增供应量200万平米左右，黄岛新增供应量80万平米左右。 （2）黄岛、胶南住宅交易量情况 2011-2012年，青岛市商品住宅交易量主要集中在近郊区，占比基本相当。其中，2012年，胶南商品住宅交易量最大，全年交易量150万平米左右；2012年黄岛商品住宅交易量80万平米左右。 （3）黄岛、胶南住宅存量情况 2011-2012年，青岛市商品住宅存量最大的区域是近郊区，而且占比有增大态势。其中，截至2012年年底，胶南商品住宅存量最大，约170万平米左右；黄岛商品住宅存量约160万平米左右。 （4）黄岛、胶南住宅供需比及区划速度估算 指标 区域 黄岛 胶南 交易量（万平米） 80 150 存量（万平米） 160 170 供需比 2:1 1.13:1 平均去化周期（月） 24 14 注：1、交易量和存量是根据锐理数据库预估； 2、平均去化周期是根据2012年交易量估算 根据锐理数据库估算，黄岛住宅平均去化周期为24个月，胶南住宅平均去化周期为14个月；锐理数据库自身监测数据为，黄岛住宅平均去化周期为21个月，胶南住宅平均去化周期为15个月；估算去化周期与其监测去化周期差别不大，主要原因应是交易量和存量具体数据的差异，即表中数据是根据监测数据图预估数据，与锐理机构实际监测数据存在差别。建议 （5）黄岛、胶南住宅平均交易价格情况 数据表明，2010-2012年，黄岛和胶南的住宅平均交易均价波动不大，最大波动基本都在500元/平米以内。其中，黄岛住宅平均交易均价大约在8000-8500元/平米左右；胶南住宅平均交易均价大约在5500-6000元/平米左右。 3、黄岛、胶南商业市场情况 （1）黄岛、胶南商业交易均价 总体看，主城区及黄岛、崂山六个区域的商业签约均价高于城阳和近郊区域。其中，市北区商业签约均价最高，约30448元/平米；其次是李沧区和黄岛区，签约均价都在20000元/平米以上；2012年胶南商业交易均价大约8000元/平米。当然，该价格的统计与成交的商业业态的不同也有一定关系。 （2）2012年黄岛、胶南主要成交商业类别 2012年，黄岛成交商业类别主要有社区商业和购物中心；胶南成交商业类别主要有商业街、社区底商或配套商业、公寓/写字楼底商。 （3）黄岛、胶南商业供需情况及去化周期 2012年，黄岛商业交易面积约2.5万平米，商业存量约17万平米，去化周期约7年；胶南商业交易面积约12万平米，商业存量约28万平米，去化周期大约2.3年。 三、黄岛、胶南市场基本信息总结 1、住宅市场 第一，截至2012年年底，黄岛和胶南的市场存量都比较大，其中黄岛商品住宅存量大约160万平米，胶南商品住宅市场存量大约170万平米。 第二，仅仅考虑2012年土地供应情况，黄岛潜在供给量65万平米，胶南潜在供给量大约246万平米。 第三，2012年黄岛商品住宅交易量大约80万平米，胶南因为不限购，2012年商品住宅交易量大约150万平米，但黄岛和胶南合并成新黄岛区后，如果胶南实施限购政策将会影响其市场交易量。 第四，按照2012年市场交易量估算且仅考虑2012年新出让土地所形成的潜在供给量，黄岛现在住宅存量和2012年新形成的潜在供给量共225万平米，大约需要2.8年（34