第七章 城市房地产交易法律制度.pptVIP

房屋租赁的条件： 1、未依法取得房屋所有权证的； 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的； 3、共有房屋未取得共有人同意的； 4、权属有争议的； 5、属于违法建筑的； 6、不符合安全标准的； 7、已抵押，未经抵押权人同意的； 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 二、房屋租赁合同 1、房屋租赁合同的主要条款 （1）当事人姓名或名称及住所； （2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况； （3）租赁用途； （4）租赁期限； （5）租金及支付方式； （6）房屋修缮责任； （7）转租的约定； （8）变更和解除合同的条件； （9）当事人约定的其他条款。 2、租赁合同的变更、解除和终止 （1）可以变更或者解除租赁合同的情形： 1）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的； 2）因不可抗力而致使租赁合同不能继续履行的； 3）当事人协商一致的。 （2）可以终止合同的情形 1）将承租的房屋擅自转租的； 2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； 3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； 4）拖欠租金累计达6个月以上的； 5）公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的； 6）利用承租房屋进行违法活动的； 7）故意损坏承租房屋的； 8）法律、法规规定其他可以收回的。 三、房屋租赁及房屋抵押之关系 （1）将已经出租的房屋抵押 出租人将已出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，原房屋租赁合同继续有效。 （2）将已经抵押的房屋出租 房屋出租前已抵押的，出租人应当在订立房屋租赁合同前书面告知承租人。出租人未书面告知出租房屋已抵押而给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。 第六节 房屋赠及 一、房屋赠及的概念 是指房屋所有权人将自己的房屋无偿给予他人、他人表示接受赠与的行为。准确地说，房屋赠与不属于交易行为。 二、房屋赠及合同 是指赠与人与受赠人就无偿转移房屋所有权而达成的协议。 无偿的，但可附义务 ；意思表示一致 ；实践合同：交付、登记； 谢谢大家 下次再见 第七章 城市房地产交易法律制度 学习提要本章阐述我国城市房地产交易法律制度，包括：城市房地产交易概述，房地产转让，房屋预售，房地产抵押，房屋租赁，房屋出典，房屋赠及和房屋交换。房地产交易法律制度，旨在规范交易当事人的房地产市场行为，保护正当的房地产交易活动及当事人的合法权益，防止非法的房地产交易活动和垄断经营，促进房地产交易市场的健康发展。 通过本章的学习，要了解房地产交易的概念和特征；理解房地产转让、抵押应注意的问题；了解和掌握房地产转让、房屋预售、房地产抵押、房屋租赁、房屋出典、房屋赠及和房屋交换等交易行为的主要法律要求。 第一节 城市房地产交易概述 一、房地产交易的概念和特征 （一）房地产交易的概念： 是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。 （二）房地产交易的特征 1．房地产交易对象的特殊性； 2．房地产交易形式的确定性；3．房地产交易是数种典型合同的称谓；4．房地产交易为要式法律行为； 二、房地产交易的范围 从转让的法律形式或者双方的权利义务来划分，房地产交易包括房地产的买卖、出租、抵押、赠及、投资、出典、交换等形式。 从交易的客体来看，可以分为土地使用权转让与房屋转让两种形式。 房地产交易是房地产法中的重点内容，理论比较复杂，而且具有很高的实用性，应重点掌握。 第二节 房地产转让 一、房地产转让的概念 房地产权利人通过买卖、赠及或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 （一）是房地产权利人实施的行为； （二）是房地产权利人将房地产转移给他人的行为； （三）通过买卖、赠与或者其他合法方式实现。 “其他合法方式”，主要包括下列行为： （一）以房地产作价入股、及他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； （二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； （三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； （四）以房地产抵债的； （五）法律、法规规定的其他情形。 二、房地产转让的条件 （一）房地产转让的禁止条件 1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 2、依法收回土地使用权的； 3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 4、权属有争议的； 5、未依法登记领取权属证书的； 6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 （二）允许房地产转让的条件 1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 （2）按照