广州市商品住宅价格时空变化探究.pdfVIP

摘要 摘要 随着房地产市场的不断发展以及住房制度改革的不断深化，广州市住宅的商品化 程度大幅提高，住房消费也在城市居民生活消费中占了十分重要的位置，房价问题日 益成为关注焦点，研究广州市商品住宅价格时空变化，具有重要的理论和现实意义。 本文以广州市中心六区2000年至2010年商品住宅价格样本数据为基础，应用 Excel的统计分析功能描绘商品住宅价格散点图和柱形图，分析其总体变化趋势以及各 个区商品住宅均价的时间变化特点，揭示时间变化规律；应用地理信息系统软件 Mapinfo建立广州市商品住宅价格空间数据库，对商品住宅楼盘信息数字化并制作专题 地图，通过住宅价格空间分布图和三维立体图，分析商品住宅价格空间变化特点，揭 示空间变化规律；采用SPSS的多元回归和主成分分析功能，选择地区生产总值、房地 产开发投资额、城市居民人均可支配收入、全市户籍总人口数、城市化率、一年贷款 利率、住宅用地成交均价、商品住宅的竣工面积、销售面积9个因素对商品住宅价格 变化的驱动力进行定量分析。 研究结果表明：(1)时间变化方面，2000年到2010年，广州市中心六区商品住 宅价格总体上不断上升，由4538元／平方米上涨到15950元／平方米，年平均增幅为 14．19％；商品住宅价格略低于商品房价格，两者走势大体相同；商品住宅价格的变化 与宏观经济形势密切相关；各区商品住宅价格持续上涨，涨幅差异明显，越秀区、荔 14．03％、15．63％；各区商品住宅价格分布没有出现较大变异，其高低排序为：天河区、 越秀区、荔湾区、海珠区、白云区、黄埔区。(2)空间变化方面，商品住宅价格呈现 以越秀区、荔湾区西关、天河区珠江新城、海珠区沿江一带区域为中心向周边逐级递 减的态势，中心区域24000元／平方米至48000元／平方米的价格区间，递减至周边区域 9000元／平方米到21000元／平方米的价格区间；珠江河北房价明显高于珠江河南；中央 商务区珠江新城房价最高；交通发达区域房价高；地价昂贵的区域房价也越高。(3) 从驱动机制来看，影响商品住宅价格的最主要因素为经济因素与金融政策因素。 关键词：商品住宅价格；时空变化；多元回归分析；主成分分析；广州市 Abstract of extent theinnovation thecommercialmarketand housingsystem，the With peoperty and in housing is highGuangzhou urban commercializationincreasingly of housing getting urban ofthe of resident， all consumption hasbeenimportantaspect daily consumption 1Sof ofsocialconcernissues，itgreat has becomeafocus increas