2012年.2.8富茂威尼斯湾2012年营销策略总纲-(yyx).pptVIP

营销资源投入度对比分析 项目名称 项目支持和保障 营销费用 碧桂园十里银滩 碧桂园拥有自身在华南区广泛的客户资源优势 9000万 金融街金海湾 金海湾在片区是多年的成熟社区项目，具有领先的优势，前期积累了大量的客户群 2000万 万科双月湾 万科拥有品牌知名的优势，拥有大量的品牌追随者和深圳区域客户资源优势 2500万 合正东部湾湾 合正东部湾在深圳的知名度以及在深圳客户心理的信誉度，在资源上占有很大的优势 2300万 富茂威尼斯湾 富茂品牌在深圳的影响力很小，资源优势较弱 1800万 项目内部品牌及资源整合需提升 组合品牌影响力较弱，内部资源基本无利用,推货量少，营销费用较少,难以造势 　 名称 产品类型 套数 产品类型 成交情况 成交价格 高层 碧桂园十里银滩 海景洋房 3360 50-130平米 2689套 3781 北向不看海月6000；南向看海约8000//9000 山景洋房 824 80-150平米 810套 约4000 临海公寓 402 80平米公寓 282套 10000-11000 金融街金海湾 养生公寓 829 45-100平米 766套 756 7500-8000 1-3房 万科 双月湾 洋房及高层 940 45－110 880套 870 8900－10000元 合正东部湾 公寓 373 47-133一房及两房复式 373套 售罄443 8500元/平米 洋房 70 135-163平米 70套 10000元/平米 别墅 碧桂园十里银滩 别墅 78 210-260双拼 9 18 一线海景约30000；二线海景约18000；三线海景约12000 18 210-290联排 9 金融街金海湾 别墅 32 230平米双拼 8套 8 2..2-2..5万 万科 双月湾 别墅 56 200－230 13 13 1.9-2.3 合正东部湾 别墅 124 220-420连排、双拼、独栋 40套 40 20000元/平米（带装修） 富茂威尼斯湾 A区别墅 82 220-347平米联排、双拼、独栋 43套 69套 12648元/平米 D区别墅 176 150-260平米联排、双拼 26套 9752元/平米 销售共计148套，其中本项目占47% 业绩对比分析 竞争对比小结 节奏 2011年，本项目工期推迟，导致推广及推售节点等延后，在市场相对饱和的情况下推售，在滨海线度假市场上没有把握最好的时机， 展示 项目开盘缺少价值支撑展示，A区别墅内解是无样板房、售楼处，无园林、海体验展示、无配套展示，D区别墅开盘无样板房、海体验展示、无配套展示，导致客户缺乏对项目信心，项目在只有工地的情况下无法支撑现有的价格 市场 在2011年的大势市场情况下，客户对市场前景持观望态度，不敢轻易进入 资源 同比竞争项目的资源优势，本项目品牌影响力较弱，无客户资源，由于货量少，营销费用较少，无法做到同等力度市场推广，导致客户认知项目的途径单一 从2011年滨海线竞争对比，本项目在资源不占优势的情况下，要想达成营销目标，勿必要控制好营销节奏、更好的展示、更细致精准的推广 The end , thank you . * 配套及展示分析：万科双月湾 持销期 展示区开放 9月17日 开盘 9月29日 双月湾园林展示：受到工期的一定影响，园林开放时稍显粗糙，但是绿化基本覆盖所有展示区域. 双月湾海体验展示：海景及沙滩资源强势，开放活动中海上及沙滩游乐设施丰富多样，充分展现项目资源优势。 万科双月湾现场展示 配套及展示分析：万科双月湾 万科双月湾现场展示 双月湾样板房展示：展示区开放当天共开放8间样板间，其中4个洋房板房、面积区间为120-170平米，公寓板房2间，面积分别为60和80平米。联排别墅板房2间，面积分别为180平米和220平。 配套及展示分析：万科双月湾 金海湾内部配套最为成熟：区域开发最早，中区凤池岛组团配套成型、凤池岛公寓酒店营业、天后宫商业街已经开业、南区喜来登酒店更加提升项目配套品质，游览观光的客流源源不断。 配套及展示分析：金融街金海湾 持销期 阳光假日开盘 7月24日 阳光假日板房开放 6月20日 海景高尔夫 凤池岛公寓酒店 金海湾体验区展示：拥有沙滩、海景高尔夫、CS野战场地等丰富的娱乐体验场地。2011年购买了珠三角最大的azimut游艇，项目配套品质得到进一步提升。 配套及展示分析：金融街金海湾 白金沙滩浴场 珠三角最大的azimut游艇 项目名称 客户分析 碧桂园十里银滩 碧桂园十里银滩客户主要集中在深圳，占74%，一次性付款占72%，主要成交渠道为朋友介绍占46%，其次为展场、网络 金融街金海湾 金海湾客户主要集中在深圳占62%，主要成交渠道为老带新、朋友介绍，占68%，展场推广在2011年起了很大作用，占23% 万科双