房地产开辟企业所得税.pptVIP

主要政策规定 例：外资房地产开发企业，2007年度利润总额为-300万元，预售开发产品收入2000万元，预计利润率10%； 2008年利润总额800万元（包括上年1200万元转销售），另增收预售开发产品收入1000万元，预计毛利率15% 2007年：应缴企业所得税：2000×10%×33%=66万元；同时亏损确认300万元 2008年：应纳税所得额：800+ 1000×15%—1200×10%—300=530万元 应纳税企业所得税： 530×25%=132.5万元 注：余800万元及新1000万元，在转销售时调减 被怕锰了帛惕戊苇释愉鹅砒骤篡秋琼凋质枚弓啪柬票乳秉罢忧卸拓厘绢叶房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税 若干建议 一.权衡开发方式 代建、合作（与预售间）、合资及自行开发缴纳的税种、计税依据都不一样 二.选择合适的销售方式 不同销售方式下，销售实现的时间不同；不同代销约定，计税依据和差异 三.正确把握预售收入 预售收入的名称多种多样，除了借款、代建、合作或合资外，一般不以名称改变预售收入的性质 四.妥善确定成本对象 成本对象决定着各项目的毛利，也决定利润的实现，关系到土地增值税计税基础 契弱丫缮硅否腻筷读勤校藻插条研香哩罐沏凿阶辑跟汀港恰构涝尊熏孺儒房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税 若干建议 五.选择合适的成本方式 成本结转影响到当期所得额，但不一定早进成本就合算，对于预计毛利率低于实际毛利率的，迟结算较宜；对于无后续开发项目的，多少转成本会引起无法补回已预售调整 六.及时结算成本及期后费用的分摊 按政策规定结算成本终止，避免核定；期后费应充分说明项目相关性及合理分摊 七.及时取得发票及用好预提费用政策 除可预提的范围及标准外，其他都按实税前扣除 八.注意与主管税务机关沟通 吾韩砷柒烦徐藩沸彝韩舜胖哮叹佩令泣冉藻欺啡舔叁宾备兆继沼碘笺哺短房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税 谢谢大家欢迎沟通联系 地址：宁波中山西路11号四楼 电话 吸勾敏黔暂展眠朱屿杭像莫抱洞鲤迄焊篡晤喇熟蔬裴蔽脱蟹烛术庐啡团通房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税 主要变动内容 项目 新政策 原内资 原外资 维修费用 当期据实扣除 当期扣除 未提及 设备维修基金 移交时扣除 移交时扣除，强调代收代缴和预提不得扣除 未提及 佣金 区分境内外 仅对境内，个人有限额 仅境外 转自用 折旧累计12月为限 转固定资产与否计折旧 未提及 利息支出 1.按准则归集分配；2.集团内证明并合理分摊；3.关联借款按税法 1.完工前或前工后计成本或扣除；2.集团内证明可扣除3.关联借款不超注册资金50% 未提及 龋匠疆牛祖豢释假瘁寡空禁影柿埃博笨储却街歹隧经恶匠干啦哎逝急貌包房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税 主要变动内容 项目 新政策 原内资 原外资 税金 已销售营业税及附加、土地增值税 未单独提及 未提及 担保损失 可以扣除 可以扣除 未提及 土地闲置费 未提及，收回作损失 闲置费计成本，收回作损失 未提及 开发产品损失 整体损失审核后准予扣除 单项净损失计入工程成本；整体净损失按规定扣除 未提及 广告、宣传招待费 未提及、按税法 强调预收不作基数；新办三年结转 未提及 晾倔仓抠稼公凋梦跃插军嘴锡麦寓既甫需页防祭竭凭集次仰疫淹叫川囱思房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税 成本费用归集及分配 计入成本对象 发生支出 包括实际发生、预提及待摊费用 期间费用 直接成本 间接成本 共同成本 能分清 不能分清 各成本计算对象 已完工 未完工 未建造 已销 固定资产 未销 六原则确定 四种方法 六项内容 按可售面积 坛豪净遵具牢乙擎组阻熊蓑鸡蕉影橱愉潮翌忙妇虫涎樊献多返订钠熬砧安房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税 主要政策规定 五.计税成本 （一）计税成本对象 1.概念及范围 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目 包括主要开发产品、停车场所 、公共配套设施和相关设施等 2.计税成本对象的确定原则 （1）可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算 不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象 豁缨插慑村溃煽凰式稳肚普噶亮倡疙丧跨栏撑椰檄喉选高漓魏呆嚎雁换散房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税 主要政策规定 （2）分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算 （3）功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算 （4）定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而