2016年10月房地产行业专题报告.pdf

2016 年10 月28 日房地产行业专题报告 住宅又逢调控，商业地产会是避风港吗？ 摘要：  投资方面，从全国来看，在住宅调控频繁出台的背景下，商业地产 投资一度高涨，但随着库存压力的不断累积，近年来开工已明显放 缓。分区域来看，仅华北、中南地区今年以来投资增速为正，不同 省市间差异明显，部分地区投资热度高涨，若销售速度放缓将面临 一定的去化风险。  库存规模方面，从全国来看，受政策回暖、销售向好影响，住宅库 存规模已下滑，但商业地产库存仍持续上行；分区域来看，受经济 发展较好、商业地产集中建设影响，华东库存规模最大，而东北、 西北则由于市场景气度较弱，库存较小。  去化速度方面，从全国来看，商办去化速度明显低于住宅；分区域 来看，尽管华东库存总量大，但去化最好，而东北去化速度严重偏 低，天津、辽宁、山西、内蒙古等商办去化缓慢。  运营出租方面，从整体来看，优质写字楼空置率明显高于零售物业， 但后者租金对市场景气度极为敏感，在市场低迷期面临租金大幅回 房地产行业报告 调风险。分城市来看，重庆、成都、天津、沈阳和武汉地区优质写 字楼、零售物业空置率偏高，租金水平明显下滑，市场景气度下行。  结合不同地区投资、去化、运营情况，我们梳理了重点关注、关注 类区域。办公楼方面，重点关注区域为天津、辽宁（沈阳）、山西、 吉林和湖北 （武汉）；商业营业用房方面，重点关注区域为天津、 辽宁（沈阳）、重庆、山西和青海。建议谨慎准入标的资产为相关 区域商业地产项目的业务。 关键字：商业地产、投资、去化、运营、风险区域 房地产行业报告 住宅又逢调控，商业地产会是避风港吗？ 随着住宅市场调控常态化，大量以住宅开发为主的房企转型涌入商 业地产市场，其经营方式一般以销售为主，并自持一定比例的优质物业 运营。但在楼市分化的背景下，商业地产并非哪里都是避风港。本文主 要通过投资、去化和运营3 个角度分析不同区域商业地产市场差异，并 筛选出重点关注、关注类风险区域。 1、投资篇：投资增速明显放缓 从全国来看，商业地产投资增速已明显放缓。在住宅调控频繁出 台、商业地产调控相对宽松的背景下，商办 （商业营业用房、办公楼） 投资一度高涨，但随着库存压力的不断累积，2014 年以来开工已明显 1 放缓，其中商业营业用房新开工面积已连续两年一期 同比下跌。分区 2 域来看，截至2016 年9 月底，仅华北、中南地区新开工面积同比上涨。 1 一期指2016 年1-9 月。 2 区域划分根据国家统计局标准。华北地区包括北京、天津、河北、山西、内蒙古；东北地区包括辽宁、吉林、 黑龙江；华东地区包括上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东；中南地区包括河南、湖北、湖南、广东、 广西、海南；西南地区包括重庆、四川、贵州、云南、西藏；西北地区包括陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆。 1 房地产行业报告 图表1：全国住宅、办公楼和商业营业用房新开工面积同比(%) 50.0 40.0 30.0 20.0