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第5章 房地产开发用地的取得 第一节 概述 第二节 房地产开发用地的取得方式▲ 第三节 开发建设中的农地征收 第四节 开发建设中的城市房屋拆迁▲ 本章复习题 1.解释我国目前的土地制度。 2.简述土地利用总体规划的编制。 3.房地产开发用地的取得方式。 4.评价土地招拍挂出让模式。 5.举例说明土地使用权转让在现实中的表现。 6.农地征收的特点及审批。 7.开发商取得增量、存量国有土地使用权的途径及成本。 8.城市房屋拆迁的工作程序。 9.城市房屋拆迁补偿及安置方式。 10.思考房地产开发企业在征地拆迁过程中可能遇到的困难。 第一节 概述 1.我国的土地制度 ⑴社会主义公有制 1）国有土地有偿使用制度 2）土地用途管制制度 3）保护耕地的制度 4）城市土地储备制度 第一节 概述 1.我国的土地制度 ⑵土地所有权 城市市区的土地属于国家所有 城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有 第一节 概述 1.我国的土地制度 ⑶土地使用权 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法交付给单位或者个人使用。 第一节 概述 2.土地利用总体规划和土地利用年度计划 ⑴土地利用总体规划 在一定规划区域内，各级人民政府根据国民经济和社会发展对土地的需求，以及当地的自然、经济和社会条件，对该地区范围内的全部土地的开发、利用、整治、保护等方面所作的长期的、战略性的总体布局和统筹安排。 期限一般为10—15年 第一节 概述 2.土地利用总体规划和土地利用年度计划 ⑵年度土地利用计划 根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。 第一节 概述 3.房地产开发用地的含义 一宗（片）位于城市规划区的，适合房地产开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。 第一节 概述 4.城市用地的分类 ⑴居住用地（R） 第一节 概述 4.城市用地的分类 ⑵工业用地（M） 1）一类工业用地：基本无干扰和污染的工业用地 2）二类工业用地：有一定干扰和污染的工业用地 3）三类工业用地：严重干扰和污染的工业用地 第一节 概述 4.城市用地的分类 ⑶公用设施用地（C） 1）行政办公类：政府、党派、企事业管理等办公用地 2）商业金融业类：超市、宾馆、度假村、银行等用地 3）科教文卫类：图书馆、高校、博物馆、医院等用地 4）文物古迹类：古建筑、革命遗址等用地 5）其他类：宗教活动场所、社会福利院等用地 第一节 概述 4.城市用地的分类 ⑷仓储用地（W） ⑸绿地（G） ⑹其他城市用地 第二节 房地产开发用地的取得方式 1.土地使用权出让 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让土地使用权的基本类型 第二节 房地产开发用地的取得方式 1.土地使用权出让 ⑴协议出让 ⑵招标出让 市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 招标出让土地使用权的基本特征 程序规范 全方位开放，透明度高 公平、客观 交易双方一次成交 招标基本流程 第二节 房地产开发用地的取得方式 1.土地使用权出让 ⑶拍卖出让 出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 拍卖出让土地使用权的基本特征 必须有两个以上的买主 必须有不断变动的价格 必须有公开竞争的行为 第二节 房地产开发用地的取得方式 1.土地使用权出让 ⑷挂牌出让 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 第二节 房地产开发用地的取得方式 1.土地使用权出让 ⑷挂牌出让 1）只有一个竞买人，报价高于底价，成交 2）有两个竞买人，价高者得（若报价相同，早报者得） 3）无竞买人或报价均低于底价，不成交 4）多个竞买人，组织现场竞价 挂牌基本流程 第二节 房地产开发用地的取得方式 1.土地使用权出让 ⑸招、拍、挂的对比 1）都是公开竞争 2）拍、挂是价高者得，招要综合考虑 3）招、挂有一定期限，拍几乎是即时的 第二节 房地产开发用地的取得方式 2.土地使用权（行政）划拨 县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 ⑴基本无偿，没有明确的使用期限 ⑵划拨土地有条件限制 ⑶划拨土地不能随意转让、出租和抵押 划拨土地使用权的基本特征 第二节 房地产开发用地的取得方式 3.土地