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第八章 土地增值税法 * * 一、土地增值税概述 1.概念及特征 是对转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 以转让房地产的增值额为计税依据 征税面广 实行超率累进税率 实行按次征收 2.作用 增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控 有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为 增加国家财政收入 二、纳税义务人 纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物（房地产）并取得收入的单位和个人。 不论法人与自然人 不论经济性质 不论内外 不论部门 三、征税范围 1.征税范围 转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 2.界定标准 转让土地的使用权必须为国家所有 必须发生产权的转让 不包括：国有土地使用权出让所取得的收入及未转让土地使用权、房产产权的行为 必须为取得收入的转让行为 3.具体情况的判定 以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物 出售国有土地 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 存量房地产的买卖 以继承、赠予方式转让房地产 房地产的继承 房地产的赠予 赠予直系亲属或承担直接赡养义务人的 通过境内非盈利的社会团体、国家机关赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业 房地产的出租 房地产的抵押 抵押期间 抵押期满 房地产抵债 房地产不抵债 房地产的交换 但对于个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税 以房地产进行投资、联营 对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税 合作建房 建成后转让的，应征收土地增值税 企业兼并转让房地产 房地产的代建房行为 房地产的重新评估 1.下列各项中，应征土地增值税的有（ ） A 赠予社会公益事业的房地产 B 个人之间交换自有住房 C 抵押期满转让给债权人的房地产 D 兼并企业从被兼并企业得到的房地产 E 国家向某单位出让土地使用权 F 赠予无血缘和抚养赡养关系的人的房地产 例题 四、税率 土地增值税超率累进税率表 35% 60% 超过200%的部分 4 15% 50% 超过100%至200%的部分 3 5% 40% 超过50%至100%的部分 2 0 30% 不超过50%的部分 1 速算扣除系数 税率 增值额与扣除项目金额的比率 级数 五、应税收入 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益 货币收入 实物收入 其他收入 价值需要进行评估 六、扣除项目的规定 1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款或土地出让金 2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用 取得土地使用权所支付的金额 1.土地的征用及拆迁补偿费 2.前期工程费 3.建筑安装工程费 4.基础设施费 5.公共配套设施费 6.开发间接费 房地产开发成本 房地产开发费用 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，不按纳税人开发项目实际发生的费用进行扣除，而按照相关法律规定的标准进行扣除。 1.纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产成本开发费用为： 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，超过部分不允许抵扣 超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 2.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为： （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 计算的扣除比例由各省、自治区、直辖市人民政府确定（山东省为5%、10%） 企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%，请计算该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？ 例题 与转让房地产有关的税金 营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加 其他扣除项目 对于从事房地产开发项目的纳税人可以按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和加计20%的扣除。 旧房及建筑物的评估价格 旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率 转让旧房的扣除项目=评估价格+取得土地使用权所支付的地价款+有关费用+转让环节缴纳的税金 某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付金额和开发成本共计10000万元，该公司没有